兵庫県神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外(兵庫駅・中央市場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


176,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外(兵庫県神戸市兵庫区須佐野通３−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外
住居表示須佐野通３−１−７
価格176,000円/㎡
交通施設、距離兵庫、500m
地積153㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか併用住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線で、神戸市の中部に位置する浜手の住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心に、低未利用地や併用住宅も散見される住宅地域であり、昨今の値ごろ感から、需給はおおむね安定的に推移している。土地は2500万円程度、新築建売住宅で4000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格177,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。
市場の特性同一需給圏はJR沿線等で神戸市の南部市街地に存する標準住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半であり、地縁的選好性が強く、外部からの転入は少ない。旧来からの既成住宅地域であり、利便性は比較的良好で需給は概ね安定的に推移している。土地で2，500万円程度の物件が取引の中心となるが、分割して総額を抑える傾向もある。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6646906
北緯 135度1667611

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)和田岬駅(地価相場 168,000円/㎡)御崎公園駅(地価相場 175,500円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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