兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外(大倉山駅・花隈駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
243,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外(兵庫県神戸市中央区再度筋町１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を243,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外 |
| 住居表示 | 再度筋町１２−６ |
| 価格 | 243,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 県庁前、900m |
| 地積 | 203㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、店舗、駐車場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南18.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林照幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林照幸 |
|---|---|
| 価格 | 243,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線、神戸市営地下鉄線各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は、神戸市の外阪神間諸都市の居住者も多く中央区の土地需要は都心回帰現象もあり比較的底堅い。当地域は兵庫区に隣接し街路条件が良い地域で地価水準は比較的安定している。標準地と同規模程度であれば土地は4，900万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 都心回帰傾向で、利便性の高い神戸市東部三区は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要圧力は底堅い。 |
清水信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水信博 |
|---|---|
| 価格 | 243,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅、店舗、駐車場等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は比較的良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅、店舗、駐車場等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。住宅、店舗、駐車場等が混在する住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は横ばいだが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は4，500万円∼5，500万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。 |
| 一般的要因 | 低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から中央区における需要も底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度693338 北緯 135度1768738 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番３兵庫県神戸市兵庫区上沢通２丁目２番４兵庫県神戸市兵庫区下祇園町６番１兵庫県神戸市兵庫区神田町１４３番１１兵庫県神戸市生田区中山手通１丁目１０５番１４ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区北長狭通３丁目８番１１の一部兵庫県神戸市中央区加納町５丁目２５番兵庫県神戸市中央区山本通５丁目６７番５兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１４兵庫県神戸市中央区北野町２丁目５１番３８兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外
参考：近隣駅の地価相場
大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード