兵庫県神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外(新長田駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


307,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外(兵庫県神戸市長田区松野通１−５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外
住居表示松野通１−５−１６
価格307,000円/㎡
交通施設、距離新長田、130m
地積350㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況南西27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域。周辺環境に特段の変動はないが、背後住宅の環境整備を受けて、価格は緩やかな上昇を示している。
地域要因の将来予測中高層の店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する商業地域。需要者の中心は地縁性を有する中小規模の地元事業者等である。区画整理による駅周辺整備の影響や五位ノ池線沿いに立地するなどの優位性はあるものの需要がやや限定的であるため、地価は緩やかな上昇傾向に止まっている。土地は規模や取引目的によってまちまちであるが、標準地と同規模であれば1億円前後が中心的価格帯と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長田区二葉町で、神戸市と兵庫県による合同庁舎の竣工が2019年度に予定されているが、これによる本件地域への影響は顕在化していない。
地域要因の将来予測駅に近い商業地域であり、背後地では若い世代を中心に人口が増加傾向にあり、収益性増大への貢献が期待される。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市須磨区から兵庫区に存する、小売店舗等を中心とする駅前商業地域や幹線道路沿いの商業地域である。需要者は圏内に地縁を有する個人事業者や法人事業者、不動産業者が中心である。商業地としての繁華性は高くないが、新長田駅周辺の区画整理により背後地の人口は増加傾向にあり高値での取引もみられ、地価は緩やかな上昇傾向にある。画地規模や立地条件により取引価格はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因JR新長田駅周辺の人口が増加傾向にある商業地域では地価の上昇地点が見られるが、長田区のその他の地域では概ね横ばいである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6581104
北緯 135度1440436

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)駒ヶ林駅(地価相場 191,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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