兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２(新開地駅・兵庫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


266,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２(兵庫県神戸市兵庫区三川口町３−６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を266,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２
住居表示三川口町３−６−９
価格266,000円/㎡
交通施設、距離兵庫、500m
地積258㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格266,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来よりの商業地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測中低層の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する商業地域であり、大きな開発等の予定もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市中部に位置する普通商業地域である。主な需要者としては圏内に地縁を有する個人事業者や中小事業法人が想定される。中低層の事業用ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する普通商業地域であり、街路条件や中心市街地への接近性に優れているため、需給は安定的に推移している。需要者の属性や業態により取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格266,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率が鈍化している。幹線道路沿いの事業用地で、需要は認められる。
地域要因の将来予測中低層の店舗、事務所のほかマンションも見られる商業地域であり、当面は現況を維持すると予測する。地価はやや強含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線沿線等で神戸市兵庫区及び周辺区に存する普通商業地域である。需要者は地元企業等が中心であり、外部からの転入は少ない。景気は回復傾向であり、事業用地としての需要は幹線道路を中心に見られるようになっている。マンション需要が下支えしている。取引は供給が少なく、需要が上回る。画地規模にバラツキがあるために中心となる価格帯はつかみにくいが、数千万円規模から1億円程度になると考えられる。
一般的要因建築着工は、消費税増前の反動がまだ充分回復していないが、回復傾向。金融緩和と税制改正があり、不動産向け新規貸出額が増加。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6716651
北緯 135度1683498

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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