兵庫県神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７(新開地駅・湊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


439,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７(兵庫県神戸市兵庫区水木通１−４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を439,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７
住居表示水木通１−４−７
価格439,000円/㎡
交通施設、距離新開地、近接
地積410㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の銀行、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東50.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格440,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、稀少性等により需要は底堅い。
地域要因の将来予測中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、兵庫区及び隣接区の駅周辺を中心とする商業地域。需要者は飲食店経営者等の個人事業者や地縁のある地元関連企業等が中心となっている。中高層利用が可能な主要駅近接の商業地域で、マンション需要も見込まれることから稀少性が高く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は、画地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格438,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新開地駅に近接し、中高層ビルが建ち並ぶ商業地域としての地域的特性に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、中高層の銀行、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も強含みで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね兵庫区を中心に隣接区内に存する駅近接の小売店舗を中心とする普通商業地である。需要者は地元企業の本支店や地元に地縁性のある個人事業者等が概ね中心となっている。景気回復傾向にともなって需要は堅調に推移しつつある。取引される画地規模は大小様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度676023
北緯 135度1684719

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区松本通６丁目６番５兵庫県神戸市兵庫区金平町１丁目５７番４８兵庫県神戸市兵庫区神田町５３番４兵庫県神戸市兵庫区荒田町３丁目３８番４の一部兵庫県神戸市兵庫区西出町８１番１兵庫県神戸市兵庫区菊水町１０丁目７番１０兵庫県神戸市兵庫区中道通７丁目５番４２の一部兵庫県神戸市兵庫区道場町道場字西中の町２５番兵庫県神戸市兵庫区塚本通５丁目１２番５の一部兵庫県神戸市兵庫区有馬町字有馬７９６番ほか１筆兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市兵庫区門口町５番９兵庫県神戸市兵庫区荒田町４丁目７番９兵庫県神戸市兵庫区本町２丁目２番５兵庫県神戸市兵庫区下沢通１丁目４番７兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２兵庫県神戸市中央区中町通２丁目１番４

参考：近隣駅の地価相場

新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード