兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番(長田駅・丸山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番(兵庫県神戸市長田区西山町４−４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番
住居表示西山町４−４−１６
価格73,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、1,500m
地積211㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格73,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通アクセスが劣る旧来からの住宅地域で、近隣では建売住宅の分譲がみられるが総額を抑えないと住宅需要が期待できず需要は弱含みと判断される。
地域要因の将来予測山麓線以北に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。交通アクセス等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市長田区のうち山麓線以北に位置する既存戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層のほか、地縁者による引き合いも見受けられる。値頃感から相応の需要もあるが、山手に位置するため交通アクセス等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含み感がある。土地は1500万円台程度（200㎡程度）、新築戸建物件は3000万円程度が需要の上限と判断する。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格73,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からの距離があり、経路に坂も多く、街路条件が劣ることから、需要は弱含み。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は既に中規模一般住宅が建ち並んだ利便性にやや難のある住宅地域で、周辺では一部で宅地分譲が見られるものの、当面は現状を維持し、地価は依然、弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域。需要者は市内の居住者が中心である。少子高齢化、人口減少等から区内の住宅地への需要はやや弱い。特に山麓線以北の利便性の劣る地域や経路に起伏のある地域の地価は下落基調が続く。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、200㎡程度の土地で1，500万円程度、新築の建売住宅は画地規模が小さくなり、総額で2，500万円程度が中心となっている。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6759393
北緯 135度1415823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長田駅(地価相場 161,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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