兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８(長田駅・湊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


105,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８(兵庫県神戸市兵庫区氷室町２−１５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
住居表示氷室町２−１５−１０
価格105,000円/㎡
交通施設、距離湊川公園、1,500m
地積100㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南傾斜の地勢に小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。駅距離、地勢等、選好性に弱く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線で神戸電鉄線及び神戸高速鉄道沿線を中心とする兵庫区北部の住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心であり、周辺地域からの転入は少ない。駅から遠く、利便性に劣る南傾斜の住宅地域で需要は弱く、地価は弱含み傾向にある。土地は1，000万円程度（105，000円／㎡：100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は前年比では減少率に鈍化が見られる。兵庫区の山手住宅地で、土地の安全性の不安から需要は弱い。土砂災害警戒区域に含まれている。
地域要因の将来予測主として小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測される。地価は弱含みで調整局面が続いている。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線等で概ね神戸市街地の圏域に存する中小規模の標準住宅地域である。主たる需要者は神戸市内の居住者であり、地縁的選好性も強く、圏外からの需要は期待しにくい。区内の住宅地としては価格水準は低位にあり、中古住宅の取引が見られるが、需給はやや低調に推移している。土地価格で1，100万円程度の物件が取引の中心価格帯となる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度68683
北緯 135度156381

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長田駅(地価相場 161,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)鵯越駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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