兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４(花隈駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


402,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４(兵庫県神戸市中央区中山手通６−４−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を402,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区中山手通６丁目４番２４
住居表示中山手通６−４−３０
価格402,000円/㎡
交通施設、距離県庁前、400m
地積175㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格402,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。
地域要因の将来予測中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者等が中心である。都心部に近く生活利便性に優れるほか、住環境も比較的良好な山手の中規模住宅地域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば、7000万円前後が中心的価格帯と目される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格402,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境が良く、利便性にも優れた住宅地域で、稀少性も認められる。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測利便性、住環境とも良好で、一般住宅、マンションが多い地域であり、住宅地域として選好性が高く、当面現状が維持され、地価はやや強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR東海道本線、阪急電鉄神戸線沿線を中心に、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心である。都心部の高層マンション市場との競合もあるが、在来型の住宅地も生活利便性が良く、住環境も比較的良好な地域が多く、供給の少なさも認められる中、需要は堅調に推移している。中心的価格帯は、標準的画地規模の土地で6500万円程度∼7000万円弱程度となっている。
一般的要因中央区の人口は増加傾向にある。中心部のマンション市場との競合もあるが、在来の住宅地の需要も根強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6910716
北緯 135度179832

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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