兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０(板宿駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０(兵庫県神戸市長田区大谷町２−１２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０
住居表示大谷町２−１２−１３
価格107,000円/㎡
交通施設、距離西代、900m
地積116㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住の多い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域。経路にやや起伏がある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測起伏を有する地勢で街区もやや雑然とした住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持すると予測する。地価は横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心を占める。既存戸建住宅を中心とした住宅地域で、起伏を有する地勢のため、利便性がやや劣ることから需要は強くない。土地は標準的な規模の土地で1，000万円∼1，200万円程度、新築戸建物件は2500∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性にやや劣る住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はないが、値頃感から需給関係は安定しつつある。
地域要因の将来予測最寄り駅からやや遠く地勢の劣る住宅地域であるが、値頃感から需給関係は安定しつつあり、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線、地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。駅接近性や地勢のやや劣る住宅地域であるが、近時は割安感から需要は持ち直しつつあり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば1000∼1100万円程度が中心的価格帯と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6614295
北緯 135度1381079

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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