兵庫県神戸市長田区四番町７丁目２１番(高速長田駅・上沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


296,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区四番町７丁目２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を296,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区四番町７丁目２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区四番町７丁目２１番
住居表示 
価格296,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、近接
地積158㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西50.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格296,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。
地域要因の将来予測中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市須磨区から兵庫区に存する小売店舗等を中心とする商業地域である。需要者は圏内に地縁を有する個人事業者や法人事業者、不動産業者等が中心である。最寄駅に近接する商業地域であるが、商圏は背後地域が中心であり、高齢化の進行等も見られ、店舗需要や商業地としての需要は強くなく、地価上昇には至っていない。画地条件や立地により取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因JR新長田駅周辺の人口が増加傾向にある商業地域では地価の上昇地点が見られるが、長田区のその他の地域では概ね横ばいである。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格296,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測中高層の店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域で当分は現状を維持すると予測する。当該地域においては顕著な需要回復及び減退はみられず、当面は概ね安定した地価で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、かつ幹線若しくは準幹線道路沿いの視認性が優れる商業地域である。需要者の中心は地縁的選好を有する事業者若しくは県内一円展開を図る事業者等である。背後地の発展及び熟成が進んでいる中心部の商業地域は、集客の面から比較的商況が明るいが、それ以外の地域では需要は弱く発展は望みにくい。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強いため、これを把握することは困難である。
一般的要因駅周辺に位置する地域や背後地の人口が増加している地域では商業需要が顕在化しつつあるが、その他のエリアでの引き合いは依然として弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6679095
北緯 135度151601

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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