兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６(兵庫駅・新開地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


175,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６(兵庫県神戸市兵庫区門口町４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区門口町４番６
住居表示門口町４−２２
価格175,000円/㎡
交通施設、距離兵庫、600m
地積306㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、事務所、作業場等が混在する地域
前面道路の状況北西14.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄山手線、各沿線の神戸市内一般住宅地地域・住工混在地域である。需要者の中心は圏内の居住者で、圏外の転入者も認められる。従来より、作業所、倉庫等を中心に住宅も混在する住工混在地域であったが、マンション等共同住宅の建設が増加しつつある。利便性も良好であり需要は底堅い。土地は総額5000万円台（175，000円／㎡：300㎡）の物件が需要の中心である。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事業所の閉鎖等を契機として住宅地化が進みつつある混在地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測共同住宅や作業所、事業所等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動もなく、今後も現状通り推移するものと予測する。昨今の値ごろ感を反映して、地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市中部に位置する混在地域である。需要者は圏内に地縁を有する中小事業者や事業法人であり、圏外からの需要は見込みにくい。比較的規模の大きな画地上に共同住宅や事業所等が建ち並ぶ混在地域であり、市街地への接近性や利便性に優れることから、需給はおおむね安定的に推移している。画地規模や需要者の属性等による取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6711357
北緯 135度1698387

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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