兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外(板宿駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


133,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外(兵庫県神戸市須磨区永楽町１−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外
住居表示永楽町１−４−６
価格133,000円/㎡
交通施設、距離板宿、900m
地積118㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中尾明氏による調査レポート

不動産鑑定士中尾明
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別な地域要因の変動はないが、最寄駅への接近性及び利便性に良好な住宅地域に位置し、需要も底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、市営地下鉄西神・山手線、山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する神戸市内の居住者である。最寄駅及び商業施設等との接近性・利便性が良好により需給関係も安定している。市場の中心価格帯は、土地は120㎡程度が一般的であり1，600万円程度、新築建売住宅は3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因総人口・生産年齢人口とも減少。老年人口は増加の一途。景気は緩やかな回復基調で、地価は総じて住宅地、商業地とも横ばい或いは上昇傾向。

清水重善氏による調査レポート

不動産鑑定士清水重善
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性の高い住宅地域で、格別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、特に変動要因がないことから今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は土地需要の回復傾向を反映してほぼ横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は概ね神戸市営地下鉄西神・山手線、山陽電鉄本線、JR山陽本線沿線で、神戸市の圏域。用途的な類似地域は熟成度の高い住宅地域。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。比較的閑静な高台に位置しており、板宿駅やその駅前商業施設が徒歩圏にあり生活利便性に優れ、需要も堅調に推移していることから需給関係は比較的安定している。土地は1，500万円程度、新築の戸建住宅は3，000万程度が中心価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、実需に基づく不動産取引は堅調であり、須磨区では利便性や住環境の優れた地域に需要が集中している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6665374
北緯 135度1312973

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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