兵庫県神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４(鵯越駅・丸山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４(兵庫県神戸市長田区大日丘町１−１２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４
住居表示大日丘町１−１２−２０
価格64,000円/㎡
交通施設、距離鵯越、880m
地積84㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北東7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。坂道や狭隘道路が多く、幹線道路からも離れており、需要は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測長田区北部の傾斜地に存する画地の配置が不規則な旧来の住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。需要は減退傾向にあり地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線等の沿線で、神戸市長田区北部を中心とする古くからの住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。値頃感から一定の需要は認められるが、傾斜地にあって生活利便施設も少なく高齢化や人口減少が顕著な地域であり、需給緩和から地価の下落が継続している。土地は本件標準地と同規模で500万円程度、新築戸建住宅は2000万円までの物件が需要の中心と考えられる。
一般的要因長田区北部の丘陵地では需給緩和の状態にあるが、区画整理済の南部平坦地では需要は堅調である。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少が続く神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域で、利便性が劣ることから人口流出が続いており、需要の弱含み状態が継続している。
地域要因の将来予測人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市長田区のうち山麓線以北に位置する既存戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層のほか、地縁者による引き合いも見受けられる。値頃感から相応の需要もあるが、山手に位置するため交通アクセス等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含み感がある。土地は600万円台程度（90㎡程度）、新築戸建物件は2000万円程度が需要の上限と判断する。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6895406
北緯 135度1374324

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区有野町唐櫃字下川４２５６番４兵庫県神戸市北区有野台３丁目５番２兵庫県神戸市北区ひよどり台２丁目２４番１０兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目２５番４７兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区丸山町３丁目７６番兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番３４の一部兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番３０兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番６７兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区高東町１丁目６６番２外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番

参考：近隣駅の地価相場

鵯越駅(地価相場 167,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)菊水山駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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