兵庫県神戸市長田区御船通４丁目４番５(西代駅・高速長田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


179,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区御船通４丁目４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を179,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区御船通４丁目４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区御船通４丁目４番５
住居表示 
価格179,000円/㎡
交通施設、距離西代、500m
地積185㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西8.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格178,000円/㎡
個別的要因南西側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。当該個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした既成市街地内の住宅地域であり値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。
地域要因の将来予測一般住宅等の中に事業所等が混在する住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。利便性に富む居住環境と値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、当面は概ね安定した地価で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸高速鉄道及び山陽電鉄本線並びにJR山陽本線沿線で、神戸市長田区中部の区画整然とした住宅地域及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する市内居住の一次取得層のほか、他市域からの流入も認められる。利便性に富む居住環境と値頃感から需要は底堅く概ね安定的である。土地は3000万円台前半（185㎡程度）で、新築戸建物件は4500万円程度が需要の中心である。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格179,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の住宅地域であり、利便性が比較的良好なことから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。利便性の良好な地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線及び地下鉄山手線の沿線で、概ね長田区から兵庫区にかけての圏域に存する中小規模の住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が多い。利便性の良好な既成住宅地域であり、需要は安定している。土地は3000万円∼3500万円程度、新築戸建住宅で4500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では需要は減退しているが、利便性の良好な中南部の住宅地域では需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6655986
北緯 135度1459571

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区六番町７丁目６番５兵庫県神戸市長田区水笠通２丁目７番１６兵庫県神戸市長田区腕塚町３丁目１番８兵庫県神戸市長田区房王寺町１丁目１番１２兵庫県神戸市長田区高取山町１８番４０兵庫県神戸市長田区雲雀ケ丘２丁目２１番兵庫県神戸市長田区鹿松町２丁目２４番３兵庫県神戸市長田区水笠通５丁目２４番兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目８兵庫県神戸市長田区菅原通３丁目３番１７兵庫県神戸市長田区山下町２丁目１番１０兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区上池田１丁目２３番１０兵庫県神戸市長田区五位ノ池町３丁目２番８６兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外兵庫県神戸市長田区西代通３丁目７番３兵庫県神戸市長田区大橋町２丁目７番１外

参考：近隣駅の地価相場

西代駅(地価相場 167,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)駒ヶ林駅(地価相場 191,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード