地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・作業所・空地等も見られる地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域の東の名古屋高速4号東海線の開通で、市中央部の高速道路網がほぼ完成した。これにより、近隣地域の陸運物流能力は格段に向上している。

地域要因の将来予測

高速道路網による陸運のみならず、臨海鉄道の陸運、名古屋港経由海運の利用可能性も有。物流能力の高い大規模臨海工場地。海外からの工場回帰機運と現行金融状況を考察すれば、地域の市場選好性の増大が予想される。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要・調達は自用目的の取引によるのが殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としてはやや選好性の劣る地域であるが、最寄駅への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とする、鉄道駅至近の熟成度の高い住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業繁華性のやや劣る幹線道沿いの地域ではあるが背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も概ね安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗、作業所等が立ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はほとんどなく、商業地域としてはやや衰退傾向により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗や事務所、一般住宅等が混在する商業地域で、収益獲得を目的とする取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭隘な街路が多い、旧来からの既成住宅地域であるが、住宅地として割安感から需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする旧来からの狭隘な街路が多い住宅地域であり、外部からの転入者も少ない地域ではあるが、需給動向から地価は横ばいから若干の上昇傾向にて推移しているものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、当面の間現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設の大型化、郊外化が進行するなか、背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗や低層の店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型大型店舗の進出により商業繁華性は徐々に衰えつつあり、今後は徐々に商業系用途から住宅系用途へと移行するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域で、自己利用の物件が中心となっている地域であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段変動要因は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主体にアパート等も見られる熟成した住宅地域で今後の現状を維持して行くものと予測される。地価水は交通利便性も比較的良好であることから横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

地下鉄築地口駅徒歩圏内の住宅地域であり、画地規模の大きな土地には収益物件も見られるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性のある築地口駅周辺の事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、前年公示価格との見当も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等がある住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模工場の取壊し、事務所建設や住宅の建設等の変動が見られる。対象標準地近接のやや規模の大きい更地の利用動向が注目される。

地域要因の将来予測

現状では工場、配送センター等の割合が高く、浸水リスクも知られている工業地域であるが、駅徒歩圏内で交通の利便性の高い地域であるため、今後住宅等の割合が徐々に大きくなって行くものと予測する。

価格決定の理由

最有効使用を工場の敷地と判定したため、比準価格と工場を想定した収益価格を試算した。工業地域では、生産の長期継続性という視点から、自用の工場を作ることが一般的であり、最初から賃貸に供する目的で建築される工場の例は少ない。このため、賃貸市場は成熟することなく、収益価格は市場価格に反映され難いと判断される。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域で、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、築地口駅及び港区役所駅周辺の商業地の事例を採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。商業地において収益価格は、本来考慮すべきであるが、当地域においては、店舗、事務所等の自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま維持するものと予測する。地価は景気回復兆しがあり、高台にあることからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は面積が少なく、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。地域内には共同住宅等も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、総額及び取引価格の水準が指標となって価格が形成されている。したがって、実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、さらに単価と総額との関連、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はやや緩んでいるものの、一方で底打ち感もあり地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅との接近性のやや劣る地域であるが、同市の住宅地としては値ごろ感があり需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域は区画整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸部の低地部分に位置し、浸水リスクを内包している。

地域要因の将来予測

街区が整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸の低地部分に位置し、浸水リスクを内包していることから、将来的には地価は弱含みの状態にある。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は最寄駅から徒歩圏外にあり賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、国道1号沿いで駅からも徒歩圏内であり地価は堅調に推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域において想定される需要者は、主に自己の使用に供する目的で取得する事業者と考えられ、市場性及び比較可能性を重視しての取引となる。収益価格は収益性を反映した価格であるが、投資目的での取引は少なく、想定要素も多いため規範性は劣ると判断される。従って、自己使用目的としての取引が中心となる市場の特性に最も適合した比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 店舗併用住宅の外、戸建住宅、混在住宅も混在する路線商業地域で、当面、現状維持と予測される。

価格決定の理由

南区の準幹線道路沿いの路線商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

流通業務地域としての特性に特段変動要因はない。この地域では流通業務施設への需要がこのところ希薄で、地価は弱含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

敷地規模に見合う物流施設等の賃貸借の実例はないに等しく、こうした市場の実情からみて収益価格は試算できなかったが、比準価格は、自用の工場用地もしくは流通業務施設用地の取得を目的とする法人の取得した事例をもとに、より類似性、規範性の高いものを中心に査定したもので、工業地の需給動向を反映し、かつ、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、居住環境に優れた地域を中心に、地域の地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした比較的閑静な住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。本件では規範性を有する事例を収集し得た。一方で収益建物の想定は、対象標準地の立地条件、規模、投資採算性等を考慮し、不適切と判断した。対象標準地及びその周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が多い地域なので、市場性を反映した比準価格を採用し、現在の市況と代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益価格は店舗兼共同住宅を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地で大きな地域要因の変動は認められないが、区内住宅地の価格上昇に影響を受け、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

熟成した旧来からの閑静な住宅地。将来の動向としては、大きな価格形成要因の変動は見あたらず、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあるが、画地規模が小さく、間口も狭く、経済合理性から見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とした。周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの成熟した近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

南区の幹線道路沿いの商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地下鉄「鶴里駅」徒歩圏に所在するため、マンション建設が増加し、低層利用から中高層利用へと移行しつつある。

価格決定の理由

地域の需給動向を反映した取引事例により比準することに努めた結果、信頼性の高い比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地上に3階建店舗兼共同住宅ビルを想定し収益価格を求めたが、地域は不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず投資市場も限定的であるため、比準価格に比して低位に求められた。よって、実証的説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案して決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認めららない。

地域要因の将来予測

運河沿いの工場地域であり、さらに鉄道及び国道の輸送手段も利用可能であるため、工業用地としての相対的優位性を保持している。しかし実需が顕在化せず、地価は横ばいないしやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の工場需要は自用目的を中心とし、賃貸工場や倉庫はあまりみられない。規範性のある賃貸事例の収集も困難であり、また大規模な工場や倉庫の賃貸を想定することも現実性を欠く。一方、取引そのものは低調であるものの近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から適切な事例の収集及び選択を行い試算した比準価格は実証的であり精度は高い。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR東海道線南大高駅徒歩圏内にあり土地区画整理事業がなされ、人口も住宅もいまも増加・発展しており地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により良好な街並がほぼ整い、今後も発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多い土地区画整理完了後の住宅地域である。収益価格は面積が小さく賃貸経営には不向きのため求めなかったが、土地価格の回収が可能となるほどの賃貸市場は未成熟である。住宅建設等自用目的や業者建売素地取得での取引が多く、居住性や快適性を重視する住宅地域なので、実証的で説得力のある比準価格をもとに現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価はやや上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

河川に近く災害リスクが懸念されるが、地下鉄駅の徒歩圏内の立地条件により需要は堅調であり、地価は横ばいからやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に、いまだ未利用地が散見される住宅地域であり、最寄駅へ接近性は優れる地域であることから、徐々に一般住宅、共同住宅等が立ち並び、熟成度が向上するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。