菊水山駅 近隣地価情報
161,000円
兵庫県神戸市北区にある有馬線菊水山駅の地価相場は161,000円/㎡(532,231円/坪)です。
菊水山駅を中心とした4,000m圏内の不動産101件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は174,025円/㎡(575,289円/坪)で、最高値は105,000円/㎡(347,107円/坪)、最低値は310,000円/㎡(1,024,793円/坪)です。
菊水山駅近隣不動産の地価詳細
菊水山駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| 菊水山駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約1,600m | 64,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特別の変動はない。坂道や狭隘道路が多く、幹線道路からも離れており、需要は縮小傾向にある。 地域要因の将来予測長田区北部の傾斜地に存する画地の配置が不規則な旧来の住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。需要は減退傾向にあり地価は下落傾向が継続すると予測する。 価格決定の理由画地条件等から経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：廣瀬 博一 |
| 約1,600m | 188,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした利便性に富む住宅地域であり、値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。 地域要因の将来予測一般住宅や店舗併用住宅等が混在する住宅地域で当分は現状維持と予測する。区画整然とした街並みで生活利便性も概ね良好で値頃感から相応の住宅需要が見込まれることから、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由本件標準地は画地規模が小さく間口も狭小であることから、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：村本 健次 |
| 約1,652m | 52,700円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特に変動はないが、最寄り駅から距離があるため、地価は下落傾向にある。 地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅からの経路は傾斜・曲折が多く、また距離も遠いため、需要は弱含みで地価はゆるやかな下落傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由大阪、神戸への勤務者または事業者の世帯が多い住宅地域の一部であり、自己使用目的の取引がほとんどである。対象標準地は最寄駅から距離があり、貸家に対する需要はほとんど見られないため、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：多田 敏章 |
| 約1,652m | 42,200円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,721m | 105,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因南傾斜の地勢に小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。駅距離、地勢等、選好性に弱く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 価格決定の理由付近にはアパート等も散見されるが、小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。地域の土地取引は自己居住目的が標準的である。標準地の画地規模では合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。なお、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集し比準して実証的な比準価格が試算できた。よって、市場の実勢を反映した比準価格、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：山下 裕 |
| 約1,833m | 60,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特別の変動はない。駅から遠く高低差のある経路で、需要は縮小傾向にある。 地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、高齢化の進行から供給物件の増加が懸念される。利便性が劣り地価は下落傾向が継続すると予測する。 価格決定の理由戸建住宅用に開発された住宅団地にあって、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：廣瀬 博一 |
| 約2,036m | 161,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因人口は5年前より減少しているが、前年比ではほぼ横ばいでその動態の方向に変化が見られる。建替等の細分化があり、一部に新規の供給が見られる。 地域要因の将来予測当該地域は一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況を維持していくものと予測する。地価はおおむね横ばいで推移すると予測する。 価格決定の理由付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。なお、本件は代表標準地である。 2017年01月01日不動産鑑定士：上田 節夫 |
| 約2,076m | 167,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅からやや距離がある区の北部に広がる住宅地域であり、一般住宅地域としての地域要因に変動は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由一般住宅及び併用住宅等の存する住宅地域にあって自用目的の取引が中心である。快適性、利便性が重視される住宅地域に存するため、収益価格は低位に試算されたと思料される。市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：山下 裕 |
| 約2,105m | 87,800円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因人口減少が続く神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域であり、需要の弱含み状態が継続している。 地域要因の将来予測人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。 価格決定の理由本件標準地は一般住宅が多い住宅地域に位置し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：村本 健次 |
| 約2,284m | 160,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,317m | 69,700円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,340m | 51,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,349m | 48,700円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅からやや遠い高台の住宅地域であり、利便性が劣ることから需要は弱含みである。なお、地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、今後とも現状通り推移するものと予測する。駅からやや遠く高台に位置することから、需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、駅から遠くアパート等の収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模、行政的条件から共同住宅を想定することは合理的でないため試算しなかった。したがって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：松崎 庄二 |
| 約2,380m | 197,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約2,424m | 202,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,469m | 98,600円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約2,469m | 72,900円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約2,491m | 81,500円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約2,549m | 169,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化がみられる。状況に大きな変化はない。 地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価は横ばいで推移している。 価格決定の理由小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、収益目的の取引は少なく自用目的の取引が中心である。地域的特性から賃貸用建物を想定することは妥当ではないと判断されるため、収益還元法は適用しない。よって、本件においては実際の取引に着目して求め市場実態を反映した実証的な比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：上田 節夫 |
| 約2,551m | 195,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,562m | 96,500円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約2,573m | 270,000円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約2,617m | 152,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約2,633m | 65,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,656m | 64,500円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約2,666m | 69,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約2,666m | 72,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約2,681m | 243,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。 地域要因の将来予測当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。 価格決定の理由中央区と兵庫区との区境に位置し、自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小林 照幸 |
| 約2,681m | 230,000円/㎡ | 調査年：2013年 |
| 約2,681m | 235,000円/㎡ | 調査年：2007年 |
| 約2,688m | 26,000円/㎡ | 調査年：1974年 |
| 約2,689m | 112,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因中規模一般住宅の多い住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はなく、需要は依然としてやや弱い。 地域要因の将来予測山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱く、地価は横這い程度で推移するものと予測する。 価格決定の理由自己使用目的の取引が中心的であり、環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例に基づき実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺にはマンション、ハイツ等も散見されるが戸建住宅中心の地域内に存するため賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小林 照幸 |
| 約2,689m | 76,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因市街地からやや隔絶された山手の住宅地であり、利便性で劣ることから需要はやや弱含みである。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測区北部の丘陵地を開発した市街地からやや隔絶間のある住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。 価格決定の理由戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で取引はほとんどが自己使用目的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：堂瀬 さゆり |
| 約2,694m | 62,900円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価は弱含みである。 地域要因の将来予測中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は実需を反映してやや弱含みで推移すると予測する。 価格決定の理由当該地域は戸建住宅を中心に一部共同住宅も見られる住宅地域であるが、地域の土地取引は自己居住用、自用目的が中心である。よって、同一需給圏から収集した地域的類似性、規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：近藤 久男 |
| 約2,712m | 69,400円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。 地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は戸建住宅地域として推移するものと予測する。値頃感があり居住環境も良好なことから相応の需要が期待できる。 価格決定の理由当該物件標準地の存する地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法を適用しなかった。よって、上記市場の特性を考慮し、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地との検討結果からも均衡を得ており妥当なものと判断する。 2017年01月01日不動産鑑定士：近藤 久男 |
| 約2,714m | 184,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因従来から山手の住宅地域としての地域的特性を維持しており、特に目立った変化は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も概ね安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由住環境面等から低層のアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心である。周辺の土地利用を考慮すると、画地規模がやや小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は非適用とした。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：山下 裕 |
| 約2,714m | 219,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。利便性が優れるため、一定の需要は認められる。 地域要因の将来予測一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測する。地価は強含みで推移している。 価格決定の理由周辺には収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。対象地は規模・形状の観点から経済合理的な賃貸経営は困難であり、収益価格は算定しなかった。比準価格は周辺の取引事例から適切に算定されており、市場の実勢を適正に反映していると考えられる。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：上田 節夫 |
| 約2,765m | 58,000円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約2,801m | 220,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に大きな変動はないが、中心市街地への接近性に優れるため、需要は堅調である。 地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心に併用住宅も混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は堅調に推移している。 価格決定の理由近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、併用住宅等も混在する既成の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：梶川 智保 |
| 約2,864m | 285,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,896m | 147,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦であり、駅周辺には商業施設等の集積もあり、居住環境は良好。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。 価格決定の理由周辺は比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：堂瀬 さゆり |
| 約2,899m | 73,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因交通アクセスが劣る旧来からの住宅地域で、近隣では建売住宅の分譲がみられるが総額を抑えないと住宅需要が期待できず需要は弱含みと判断される。 地域要因の将来予測山麓線以北に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。交通アクセス等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。 価格決定の理由本件標準地は公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、指定基準地の価格との検討をも踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：村本 健次 |
| 約2,899m | 75,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約2,949m | 216,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への接近性に優れ、住環境も良好であることから、需要は堅調である。 地域要因の将来予測一般住宅を中心として共同住宅等も散見される住宅地域であり、地域要因に大きな変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は安定的に推移している。 価格決定の理由近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、共同住宅も散見される住宅地域であるが、対象地は画地規模が小さく、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：梶川 智保 |
| 約2,979m | 111,000円/㎡ | 調査年：1980年 |
| 約2,988m | 374,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,000m | 101,000円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約3,027m | 402,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。 地域要因の将来予測中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、付近にはマンション等も見られるものの、規範性のある賃貸事例は少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：田中 浩 |
| 約3,029m | 155,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅徒歩圏内で、周辺には大型店舗を含む商業施設の集積もあり、利便性からも相対的に需要は底堅い。 地域要因の将来予測当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。 価格決定の理由周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上により単価と総額の関連にも十分留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：堂瀬 さゆり |
| 約3,029m | 150,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,032m | 239,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,060m | 99,000円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約3,110m | 6,850円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,128m | 143,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因在来の住宅地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。 地域要因の将来予測長田神社に程近く、中小規模の戸建住宅を主とした旧来からの住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、当分は現状を維持し、地価水準も概ね安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域及びその周辺には小規模一般住宅を主体とし、アパート、マンションは散見される程度である。一方、本標準地は画地規模が小さく賃貸住宅地として市場価値は未形成で、取引の主体は自用目的の住宅用地としてである。よって、収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：小林 照幸 |
| 約3,128m | 149,000円/㎡ | 調査年：2007年 |
| 約3,129m | 95,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域であるが、地域要因に変動はなく、暫くは現状を推移するものと予測する。地価水準は総じて緩やかな下落基調の中、駅に近いことから概ね横這いで推移している。 価格決定の理由対象標準地は最寄り駅への接近性は良いが中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に所在している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。したがって、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：山本 幸生 |
| 約3,142m | 12,300円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,178m | 250,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 価格決定の理由賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性や環境も重視する住宅地域であり、中層住宅等を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：清水 信博 |
| 約3,189m | 1,170,000円/㎡ | 調査年：1980年 |
| 約3,190m | 68,800円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約3,202m | 695,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,223m | 226,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅徒歩圏内の住商混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、利便性等により需要は底堅い。 地域要因の将来予測住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、利便性等により地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 価格決定の理由自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺には収益物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：田中 浩 |
| 約3,241m | 97,500円/㎡ | 調査年：1981年 |
| 約3,243m | 76,000円/㎡ | 調査年：2009年 |
| 約3,300m | 439,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、稀少性等により需要は底堅い。 地域要因の将来予測中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由周囲には貸店舗や貸事務所等の賃貸物件も見られる駅前の商業地域であるが、取引は自己使用目的が中心であり、代替性の強い多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、賃貸事例については個別性等により規範性のあるものは少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：田中 浩 |
| 約3,310m | 73,900円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因特段の地域要因の変動は認められない。 地域要因の将来予測中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価は、緩やかな下落基調にある。 価格決定の理由近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的なため収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺の団地から規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：濵本 佳子 |
| 約3,344m | 59,800円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,344m | 263,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並んだ熟成した旧来からの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。 価格決定の理由当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。従って、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：堂瀬 さゆり |
| 約3,392m | 69,800円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。 地域要因の将来予測中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、当面、現状の住宅地として推移するものと予測する。地価は緩やかな下落から、底打ちを探る状況で推移すると予測する。 価格決定の理由中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、収益物件は戸建住宅が転勤等により賃貸される場合が散見される程度で、自用目的の取引が中心であり収益価格は試算していない。需要者は収益性よりも市場性や居住の快適性を指標として取引を行うものと考えられる。取引事例は同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集し得た。よって、市場性を反映して実証的な比準価格に、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：安田 祐一郎 |
| 約3,409m | 286,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。 地域要因の将来予測店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由店舗、事務所のほか共同住宅等も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、兵庫区内において代替性の強い取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、周辺には事務所、マンション等の賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：田中 浩 |
| 約3,415m | 310,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因中高層のマンションが多い住宅地域であり、三宮への接近性から土地の需要は比較的底堅い地域である。 地域要因の将来予測当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。 価格決定の理由分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模のまとまった画地はマンション素地としての需要は強い。本件においては、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：中村 増秀 |
| 約3,440m | 407,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,472m | 62,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,533m | 775,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,534m | 391,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因中層の事務所、店舗、医院等が見られる商業地域であり、近時は利便性を活かしたマンション素地としての需要も見られるようになった。 地域要因の将来予測中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる中央区西部の商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由商業地の中心部からやや離れて自己使用目的の土地取引が多く、中央区内における価格水準等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、賃貸物件も見られるものの個別性等により規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：田中 浩 |
| 約3,540m | 550,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,571m | 129,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,574m | 63,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,579m | 71,200円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,579m | 71,400円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,625m | 296,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。 地域要因の将来予測中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 価格決定の理由需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：廣瀬 博一 |
| 約3,651m | 238,000円/㎡ | 調査年：1980年 |
| 約3,709m | 338,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,719m | 266,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因旧来よりの商業地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。 地域要因の将来予測中低層の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する商業地域であり、大きな開発等の予定もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 価格決定の理由近隣地域は中低層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件としての需要が中心となる市場環境にあることから、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：梶川 智保 |
| 約3,719m | 258,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約3,729m | 825,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因元町通も1丁目から3丁目までは比較的人通りも多く、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測元町商店街は三宮センター街に続く、比較的人通りの多い繁華な商業地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。 価格決定の理由元町通3丁目の商店街で、繁華性は比較的高い地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：中村 増秀 |
| 約3,823m | 175,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。 地域要因の将来予測当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。 価格決定の理由住工混在地域から共同住宅等の多い住宅地域に移行しつつある地域で賃貸共同住宅等の賃貸例も多く見られる。地域の土地取引は自用目的が中心的であるが、近隣状況に鑑みて、投資採算・収益性等からの再検討も考慮するものとした。同一需給圏において地域的類似性の高い取引事例を収集・比準した市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：山下 裕 |
| 約3,823m | 155,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。 地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。 価格決定の理由近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：梶川 智保 |
| 約3,823m | 176,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約3,867m | 179,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした既成市街地内の住宅地域であり値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。 地域要因の将来予測一般住宅等の中に事業所等が混在する住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。利便性に富む居住環境と値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、当面は概ね安定した地価で推移すると予測する。 価格決定の理由本件標準地は戸建住宅の中に一部共同住宅も見られる住宅地域にあるが、事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：村本 健次 |
| 約3,867m | 168,000円/㎡ | 調査年：2013年 |
| 約3,891m | 79,500円/㎡ | 調査年：1991年 |
| 約3,893m | 918,000円/㎡ | 調査年：1980年 |
| 約3,915m | 74,300円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。 地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は戸建住宅地域として推移するものと予測する。地価は実需を反映してやや弱含みで推移すると予測する。 価格決定の理由当該物件標準地は、中規模戸建住宅の中心とする住宅地域に所在し、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法を適用しなかった。よって、上記市場の特性を考慮し、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地との検討結果からも均衡を得ており妥当なものと判断する。 2017年01月01日不動産鑑定士：近藤 久男 |
| 約3,915m | 35,800円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約3,930m | 87,300円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。 地域要因の将来予測中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は戸建住宅地域として推移するものと予測する。地価は実需を反映してやや弱含みで推移すると予測する。 価格決定の理由当該物件標準地は、最寄駅からやや離れた戸建住宅用に開発された住宅団地内にある区画で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法を適用しなかった。よって、上記市場の特性を考慮し、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地との検討結果からも均衡を得ており、妥当なものと判断する。 2017年01月01日不動産鑑定士：近藤 久男 |
| 約3,942m | 155,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。 地域要因の将来予測神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：廣瀬 博一 |
| 約3,943m | 124,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅からやや距離があり、経路に坂も多い。地域要因に変動はない。 地域要因の将来予測当該地域は既に一般住宅や併用住宅等が建ち並んだ熟成した住宅地域で、山麓線の背後に存する。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。 価格決定の理由周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。また、当該地域における取引目的は自己使用が殆どであるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：堂瀬 さゆり |
| 約3,943m | 136,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約3,957m | 191,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因国道後背に位置する混在住宅地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。 地域要因の将来予測中小規模の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地価はおおむね安定的に推移している。 価格決定の理由近隣地域は一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：梶川 智保 |
| 約3,999m | 171,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
菊水山駅近隣不動産マップ
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菊水山駅の関連情報
菊水山駅の近隣駅の地価相場
| 有馬線鵯越駅 | 167,000円/㎡ |
| 有馬線丸山駅 | 145,000円/㎡ |
| 有馬線長田駅 | 161,000円/㎡ |
| 有馬線鈴蘭台駅 | 66,350円/㎡ |
| 神戸高速南北線湊川駅 | 184,000円/㎡ |
| 粟生線鈴蘭台西口駅 | 69,800円/㎡ |
| 神戸市営地下鉄山手線大倉山駅 | 226,000円/㎡ |
| 粟生線西鈴蘭台駅 | 69,800円/㎡ |
| 神戸市営地下鉄山手線上沢駅 | 176,000円/㎡ |
| 神戸高速東西線新開地駅 | 181,000円/㎡ |
| 神戸高速東西線高速神戸駅 | 219,000円/㎡ |
| 神戸高速東西線大開駅 | 175,500円/㎡ |
| 神戸高速東西線花隈駅 | 310,000円/㎡ |
| JR神戸線(大阪～神戸)神戸駅 | 226,000円/㎡ |
| 神戸高速東西線高速長田駅 | 177,500円/㎡ |
| JR神戸線(大阪～神戸)元町駅 | 825,000円/㎡ |
| JR神戸線(神戸～姫路)兵庫駅 | 179,000円/㎡ |
| 有馬線北鈴蘭台駅 | 72,050円/㎡ |
| 粟生線藍那駅 | 71,850円/㎡ |
| 有馬線山の街駅 | 72,050円/㎡ |