兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１５(元町駅・三ノ宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
310,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１５(兵庫県神戸市中央区山本通４−１４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を310,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１５ |
| 住居表示 | 山本通４−１４−２１ |
| 価格 | 310,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 県庁前、690m |
| 地積 | 876㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1 |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層のマンションが多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中村増秀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村増秀 |
|---|---|
| 価格 | 310,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中高層のマンションが多い住宅地域であり、三宮への接近性から土地の需要は比較的底堅い地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうちマンション分譲を行う不動産業者である。中高層のマンションが多い住宅地域であり、マンション用地の需要は根強い。マンション素地の取引件数は少なく、画地規模、容積率、街路条件等様々であり、中心となる価格帯は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 中央区はマンションを中心に都心回帰現象が見られ、戸建住宅用地も含め宅地需要は全般的に回復基調である。 |
清水信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水信博 |
|---|---|
| 価格 | 310,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中高層のマンションが多い住宅地域であり、住環境等から比較的人気が高い。実需等を反映して、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層のマンションが多い住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市営地下鉄、阪急神戸本線及びJR東海道本線等で、概ね沿線沿いの徒歩圏の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうちマンション分譲を行う不動産業者である。中高層のマンションが多い住宅地域であり、住宅建設は横ばいだが、地域的に品薄感は否めないものの、今後も底堅い需要が見込まれる。取引される規模は様々であり、取引件数も少なくマンション素地としては、業者の開発意欲が旺盛なため、中心価格帯は見出しにくくなっている。 |
| 一般的要因 | 低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から中央区における需要も底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6958322 北緯 135度1828788 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
元町駅(地価相場 825,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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