兵庫県神戸市中央区北長狭通５丁目７番２０(元町駅・花隈駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


391,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区北長狭通５丁目７番２０(兵庫県神戸市中央区北長狭通５−７−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を391,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区北長狭通５丁目７番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区北長狭通５丁目７番２０
住居表示北長狭通５−７−１８
価格391,000円/㎡
交通施設、距離元町、350m
地積237㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所、店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東8.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格392,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中層の事務所、店舗、医院等が見られる商業地域であり、近時は利便性を活かしたマンション素地としての需要も見られるようになった。
地域要因の将来予測中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる中央区西部の商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、マンション業者による需要も見込まれる。交通利便性と用途の多様性を兼ね備えることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は、画地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格390,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は、三宮、元町中心街への接近性から、最近は容積率を生かしたマンション用地との需要が強くなっている。
地域要因の将来予測中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる商業地域である。地域要因に大きな変動はないものの、立地条件、容積率からマンション需要も見込まれ、地価はやや強含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、マンション業者による需要も見込まれる。交通接近条件、容積率等からして需要は底堅く、地価はやや強含みで推移している。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因中央区は三宮センター街周辺を中心に高い取引価格の事例も見られるが、中心部以外は、大阪梅田、阪急西宮との競合から回復への力強さはやや弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6888413
北緯 135度1835151

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市生田区元町通３丁目１４３番１の一部兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市生田区中山手通１丁目１０５番１４ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区北長狭通３丁目８番１１の一部兵庫県神戸市中央区元町通１丁目４８番５兵庫県神戸市中央区元町通４丁目１３５番３内兵庫県神戸市中央区栄町通６丁目２３番２内兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区山本通５丁目６７番５兵庫県神戸市中央区中尾町６１番１８兵庫県神戸市中央区中山手通７丁目１００番５外兵庫県神戸市中央区海岸通１丁目２番２４兵庫県神戸市中央区海岸通４丁目３番１３兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１４兵庫県神戸市中央区明石町４７番兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外兵庫県神戸市中央区北野町２丁目５１番３８兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外

参考：近隣駅の地価相場

元町駅(地価相場 825,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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