地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、住宅地としての需要は根強く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅にも近く、住環境も悪くない為、需要の比較的高い住宅地域である。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅もみられるが、市場においては自己利用目的の取引が中心となっている。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を標準として、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西宮ガーデンズ等の大規模複合商業施設に比較的近い住宅地域であり、選好性も高く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。選好性の高い阪急西宮北口駅勢圏にあって、地価は上昇傾向で推移すると思料される。

価格決定の理由

対象地周辺では賃貸住宅は見られるも、自用の戸建住宅が取引の中心の地域であって、対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

支線沿線の住宅地で、ブランド力にやや劣るものの、利便性に恵まれた比較的閑静な住宅地で、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中規模住宅及びマンションが見られる住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。利便性に恵まれた立地条件にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見られるが、採算性の低い低層共同住宅が見られる程度で、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス圏にある山手の住宅地域で、利便性がやや劣るものの、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。住環境は良く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域で、戸建住宅が稀に賃貸に供される程度であり、経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

人気のある西宮北口駅周辺へはやや遠いがアクセス可能であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後に一般住宅、共同住宅、駐車場等が見られる住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、戸建住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であるが、取引の中心は自用目的のものが多い。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

支線沿線の住宅地で、ブランド力にやや劣るものの、自然環境に恵まれた閑静な住宅地で、地価は微増傾向を持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を標準的使用とする住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではなく、収益性よりも居住の快適性が選好されることから、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引が中心となっており、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は低層の賃貸マンション立地が標準的な地域に所在するが、その土地価格は、①賃貸事業収益、②投資物件に対する需要、③周辺の一般住宅地の土地取引等の影響を複合的に受けて形成されている。但し、需要の中心価格帯等から判断して、近隣地域における土地価格形成は③の影響がもっとも強いと考える。このため、本件では前記③との整合性がある比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地域であるが、最寄駅への接近性はやや劣る。総額的観点から需要者は限定されるが、良好な居住環境から、需給関係は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。近年では土地の細分化傾向も見られるが、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、良好な住環境から地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が殆どであるため、賃貸市場を想定することは難しい。近隣地域は低層の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。厳しい法令制限等から、経済合理牲のある賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。一方で、比準価格は、居住環境が類似する周辺取引事例から試算を行っており、実証的な価格としての信頼性は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な利便性を有する地域であり、一般的要因の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

近隣地域の東方で老朽化したJR社宅の一部が取り壊され、現在、広大な駐車場となっている。将来的に有効利用が進むことが期待される。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、駐車場も見られるため、将来的には住宅の建設等により有効利用が進むものと予測する。夙川駅に徒歩圏で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

金融機関等の多い西宮市を代表する商業地域で、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も一部見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪神西宮駅に近い商業地域で、街路・立地条件に恵まれている。景気回復感及び背後住宅地の堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

阪神西宮駅に近く、街区が整然とした商業地である。店舗兼事務所を中心に、周辺にはマンション等も見られる。特筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

店舗・事務所ビル等を中心とする地域であるが、賃貸用の収益物件も一部に見られる。しかしながら、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準に至っていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内における実際の不動産取引から査定されており、市場性を反映した実証的な価格といえる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境と利便性を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、賃貸マンション等の収益物件も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

共同住宅も見られる住宅地域であるが、西宮市への選好性の増大を反映して地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。事情補正を要しない周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とも均衡が認められる。

地域要因

利便性はやや劣るが、住環境が良好であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、法令上の規制等により市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、2（8）⑨の変動率をも勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。隣接する芦屋市の住宅地価格水準と比較した値頃感から、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。良好な居住環境と利便性から、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。比準価格は、居住環境が類似した多数の取引事例の中から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、対象標準地の画地規模が小さくスケールメリットを生かした賃貸住宅の建設が困難であるため、適用しなかった。以上より、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い住宅地域であり、利便性等に影響を与える地域要因に特に変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のなかに駐車場等が見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと思われる。地価水準は上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今津線沿線であるものの、徒歩圏外にあり利便性に劣る。一方、環境や相対的な値頃感から地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、要因に変化は無く当面は現況を維持した推移と思料される。地価動向は利便性に劣るものの環境に優れ、需給バランスから穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅と共同住宅が併存しているが、価格形成基盤は自用目的の取引が中心である。標準地の如き小規模画地の場合、経済合理性に見合った共同住宅等の建設は困難であり、戸建の貸家では収益採算が合わないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。また、一般的に住宅地においては、収益性よりも居住の快適性等を重視して価格形成がなされるものと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にするに止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅取得ブームが終焉しつつあるが、富裕層による根強い人気がある地域であるため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中規模以上の戸建住宅でほぼ純化した既成市街地内に存し、賃貸共同住宅の立地を想定することは経済合理的ではないため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境良好な山手の住宅地域であるが、最寄駅からの道路勾配が急で利便性に劣る地域であること等から、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大中規模一般住宅を中心とする閑静な山手の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る地域であること等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は山手の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、需要は一定程度存し、地価水準は若干の強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、地価水準は若干の強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は、自用取引が中心の低層戸建住宅地域（容積率100％）であり、賃貸需要は弱く、規範性ある賃料水準の把握ができないため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昨今の経済情勢を受けて、住宅地需要は堅調で、利便性に恵まれていることから、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと思われる。最寄駅周辺の堅調な需給関係から，地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心に、周辺には店舗や学生向けマンション等も見られる。良好な住環境から底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に店舗等も混在して見られる住宅地域である。最寄駅からやや距離を有するが、良好な住環境から底堅い需要がある。特筆すべき要因も見られず、現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、周辺にはマンション等も一部に見られるが、自己居住用不動産の取引が中心となっている。対象標準地は画地規模が小さく、賃貸マンション等の建物想定が難しいため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、居住環境の類似する実際の取引事例から試算されており、実証的な価格として信用性が高い。本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。