兵庫県西宮市愛宕山３９番５６(門戸厄神駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


213,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市愛宕山３９番５６(兵庫県西宮市愛宕山４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を213,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市愛宕山３９番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市愛宕山３９番５６
住居表示愛宕山４−９
価格213,000円/㎡
交通施設、距離門戸厄神、1,300m
地積195㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布谷嘉浩氏による調査レポート

不動産鑑定士布谷嘉浩
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、需要は一定程度存し、地価水準は若干の強含みとなっている。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅へは距離があるが、高台で住環境に優る地域であり、地価水準は若干の強含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及び今津線沿線の概ね西宮市市街地北部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、西宮市内の居住者が中心である。利便性にやや劣るが、概ね南へ下る地勢の高台に良好な住環境が維持され、一定の需要が存し、地価推移は若干強含みとなっている。市場の中心価格帯は、土地は取引規模がやや幅があり、2500万円∼4000万円、新築建売住宅は、4000万円台前半が中心である。
一般的要因西宮市市街地は、住環境・利便性に優れ、選好性は強く、地価上昇傾向にあるが、郊外においては、需要が乏しく、地価下落傾向にある。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因富裕層等も選好する山手の住宅地域内にあり、一般的要因のプラスの影響を受けて地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測今後も現在の住環境を維持していくものと予測する。駅から若干遠隔であるがほぼ徒歩圏内であり、住環境面も良好であるため、富裕層による需要が見込まれ、当面、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市域の阪急神戸線及び阪急今津線沿線の住宅地域である。需要者は主に一次取得者の内の中高所得水準層及び資産家層で、西宮市居住者が中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性にやや劣るが、住環境に恵まれており、全般的な選好性は高い。このため、地価は上昇傾向にある。土地で2500万円∼4000万円、新築の戸建住宅は4000万円∼5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別（さらなる二極化）②団塊ジュニア層を中心とする住宅取得ブームの終焉等。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7560724
北緯 135度3495552

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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