兵庫県西宮市大森町１０３番１(さくら夙川駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
250,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市大森町１０３番１(兵庫県西宮市大森町８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市大森町１０３番１ |
| 住居表示 | 大森町８−４ |
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西宮北口、1,200m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を主として共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤誠氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤誠 |
|---|---|
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特にない。 |
| 地域要因 | 西宮ガーデンズ等の大規模複合商業施設に比較的近い住宅地域であり、選好性も高く、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。選好性の高い阪急西宮北口駅勢圏にあって、地価は上昇傾向で推移すると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急神戸本線、同今津線及びJR東海道本線の各沿線の住宅地域で、主として西宮市の圏域。需要者は西宮市の居住者が中心だが、阪急西宮ガーデンズに近い住環境良好な地域で周辺市域等からの転入者もある。国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復しており、対象地域を含む西宮北口駅勢圏の地価は上昇傾向にある。地価は、細分化された土地で2，000万円台後半程度、新築建売住宅は4，500万円前後と考えられる。 |
| 一般的要因 | 国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。 |
野村国世氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野村国世 |
|---|---|
| 価格 | 250,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西宮北口駅を最寄駅とする住宅地域であり、市内でも選好性が高い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を主として共同住宅が混在する住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急神戸線及びJR東海道本線沿線等の住宅地域で、概ね西宮市の圏域である。需要者は市内居住者を中心に、近隣市域からの流入も認められる。選好性の高い西宮北口駅圏域で利便性と住環境を備えた住宅地域であり、安定した需要を背景に地価は上昇傾向にある。従来の中規模な土地で4000万円前後、建売住宅等細分化された画地の場合、新築建売住宅で総額4500万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 西宮市の不動産市場は、景況の先行きに不透明感はあるものの、選好性の増大等を反映して、総じて、強含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：土砂災害 | 盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）) 過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度738216400146484 北緯 135度3267364501953 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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