兵庫県西宮市南越木岩町８５番外(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
409,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市南越木岩町８５番外(兵庫県西宮市南越木岩町１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を409,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市南越木岩町８５番外 |
| 住居表示 | 南越木岩町１０−３ |
| 価格 | 409,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 苦楽園口、120m |
| 地積 | 205㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南18.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
廣嶋琢也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣嶋琢也 |
|---|---|
| 価格 | 409,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特に認められない。 |
| 地域要因 | 一般的要因①②及び背後住宅地の地価動向の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 背後に富裕層が多く居住する選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として阪神間の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は地元事業者の他、全国展開を図る事業者等の主として店舗賃借需要である。インバウンド消費拡大の影響も見受けられず、全般的には前記賃借需要は強くないが、近年、相続税対策等により優良な投資物件に対する購入需要が増加していることや背後の住宅地域の地価上昇の影響を受けて、近隣地域の商業地価は上昇傾向にある。本件に関しては需要の中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | ①資産家層のプラスの資産効果②相続税対策による収益物件取得③シルバー消費の拡大等により、優良な投資物件に対する需要が多くなっている。 |
長谷川大輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川大輔 |
|---|---|
| 価格 | 409,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | お洒落な駅前商業地域で、繁華性も高く、一般的要因、周辺住宅地の地価動向を受けて、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は、周辺住宅地価格の影響を受け、やや上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、最寄駅から徒歩圏内にある阪神間を中心とした商業地域一帯である。需要者は、店舗等の新規出店を企図する地元事業者等を中心に、収益用不動産の取得を考える投資家等も想定し得る。背後に優良な高級住宅地を控えた品位ある駅前商業地であるため、需要は根強く、取引は比較的堅調に推移している。中心となる価格帯については、取引される画地規模もまちまちで、業種・業態によっても取引水準が異なってくるため、把握することが困難である。 |
| 一般的要因 | 経済情勢の先行き期待により、西宮市内においても良好な商業地での需要層は増大している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7502726 北緯 135度3278014 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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