兵庫県西宮市室川町１３番４(西宮駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
260,000円
2017年01月01日に行った兵庫県西宮市室川町１３番４(兵庫県西宮市室川町４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市室川町１３番４ |
| 住居表示 | 室川町４−１３ |
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西宮、1,300m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桑名玉樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桑名玉樹 |
|---|---|
| 価格 | 259,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人気のある西宮北口駅周辺へはやや遠いがアクセス可能であり、地価は強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道背後に一般住宅、共同住宅、駐車場等が見られる住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西宮市内におけるJR東海道本線沿線、阪急神戸本線沿線の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、市内在住のエンドユーザーが中心であり、他市からの転入も見られる。駅からやや遠いが、JRと阪急の2路線が利用可能な地域であり、一定の需要は期待できる地域である。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地4，000万円台前半、細分化された建売分譲で4，000万円台である。 |
| 一般的要因 | 西宮市は利便性・住環境に優れ、選好性が高く、住宅地需要は堅調であるが、郊外等は弱含み乃至は下落傾向にある。 |
長谷川一嘉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川一嘉 |
|---|---|
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昨今の経済情勢を受けて、住宅地需要は堅調で、居住環境に恵まれていることから、地価は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般・共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後はほぼ現況が維持されるものと思料するが、西宮の住宅地への需要は根強いものがあり、地価は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね西宮市の圏域のうち阪急沿線を中心とした範囲である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者のほか、他市からの転入も多い。既成の住宅地域で、需給関係は比較的安定している。購入層の所得の伸びは強くはないが、地域選好性もあり、価格は上昇傾向で、規模は対象標準地よりやや小さめの120㎡で3，000万円前後、新築建売住宅は4，000万円超程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：土砂災害 | 盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）) 過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7461039 北緯 135度3419309 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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