兵庫県西宮市城山１５番２(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


270,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市城山１５番２(兵庫県西宮市城山１１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市城山１５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市城山１５番２
住居表示城山１１−１８
価格270,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、950m
地積330㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンションも見られる住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因居住環境の良好な住宅地域で、比較的画地規模の大きな土地が多かったが、総額的観点から近年細分化傾向が進みつつある。
地域要因の将来予測戸建住宅のほか周辺にはマンション等も見られる住宅地域である。地域的特性に影響を与える要因は見られず、現状維持で推移するものと判断される。良好な居住環境から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、西宮市北部の住宅地域で、特に阪急甲陽線・今津線・神戸本線沿線の圏域である。需要者は、資金的に余裕のある市内居住者が中心であるが、市外からの新規流入も考えられる。旧来から注文住宅の多いエリアであったが、近年では大規模な戸建分譲開発等も行われ、細分化傾向で中心となる価格帯の把握が難しい。対象標準地と同程度（100坪程度）の土地で9，000万円前後である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境の良好な住宅地域で、近隣の建売分譲も好調な売れ行きを示す等需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、当面は現状維持が予測される。選好性の高い住環境良好な住宅地域で、地価水準は、上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内における阪急神戸本線沿線、阪急甲陽線沿線等の住環境良好な低層住宅地域全般と判定した。需要者は西宮市に地縁性を持つ高額所得者層を中心に外部からの転入も見られる。取引が活発に行われる地域ではないが、既述のごとく住環境良好な人気の住宅地域であって、希少性の観点からも需要は根強い。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地9，000万円程度となっている。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7505533
北緯 135度3366812

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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