兵庫県西宮市老松町１３５番外(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


278,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市老松町１３５番外(兵庫県西宮市老松町６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を278,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市老松町１３５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市老松町１３５番外
住居表示老松町６−１８
価格278,000円/㎡
交通施設、距離夙川、1,700m
地積245㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅を主とする閑静な住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境は良好であるが、最寄り駅から徒歩圏外となるため通勤等の利便性が劣り、地価は小幅な上昇に留まっている。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境は良好であるが、駅から遠いため地価の上昇率は小さく、当面は若干上昇程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急神戸本線及び阪急甲陽線沿線に広がる西宮市市街地西部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者が中心であるが他所からの転入も認められる。居住環境は良好であるが、駅から遠いため利便性が劣り、地価の上昇率は小さい。土地は中規模住宅地で6，000万円以上のものも見られるが、近年細分化の傾向にあり、新築建売住宅は土地120㎡程度で5，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優位性は見られないものの、比較的良好な住環境を有する地域であり、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に優位性は見られないが、環境が比較的良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線・甲陽線及びJR東海道本線の沿線で、概ね西宮市及び芦屋市の圏域である。需要者は、西宮市の居住者が中心であるが、周辺市からの転入者も見られる。夙川駅周辺の環境の良好な地域は人気も高く、底堅い需要が見られるが、駅に近い平坦地と山手の利便性が劣る地域とでは選好性に差が見られる。近年細分化の傾向にあり、土地は3000∼4000万円程度、新築住宅で5000∼6000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7487282
北緯 135度3159857

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県芦屋市岩園町２７５番３兵庫県芦屋市朝日ヶ丘町５２７番兵庫県芦屋市六麓荘町１３０番２兵庫県西宮市松ケ丘町３１番２兵庫県西宮市苦楽園一番町２６番９の一部兵庫県西宮市老松町１７５番兵庫県西宮市大谷町１１９番１９兵庫県西宮市久出ケ谷町６２番兵庫県西宮市苦楽園一番町３９番３兵庫県西宮市深谷町１６番２

参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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