兵庫県西宮市木津山町４番３外(夙川駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


310,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市木津山町４番３外(兵庫県西宮市木津山町１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を310,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市木津山町４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市木津山町４番３外
住居表示木津山町１−１０
価格310,000円/㎡
交通施設、距離夙川、950m
地積505㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手麓の閑静で良好な住環境に恵まれ、富裕層から市内居住者まで幅広い需要に支えられ、需給関係は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、大中規模一般住宅が多く見られる山手麓の住宅地域で、良好な住環境を維持しつつ、面大地は細分化傾向にあるものと予測する。地価は、堅調な住宅地需要を反映して当面は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線、同甲陽線沿線における閑静な住宅地域の範囲である。需要者の中心は、標準的な規模については富裕層、買い替え層等がその多くを占め、細分化された土地にあっては市内・阪神間居住者が中心となる。需給関係は堅調に推移しており、開発業者による細分化も進んでいることから、細分化後の土地で5，000万円前後、新築建売住宅は6，500万円∼7，500万円程度が需要の中心と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。比較的利便性の高いエリアにあり、住環境面も良好であるため、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の阪急神戸本線及び阪急甲陽線沿線の住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内の高所得水準層及び資産家層で、西宮市居住者が中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性は比較的良好で、住環境にも恵まれており、選好性は非常に高い。このため、地価は上昇傾向が継続している。土地で4500万円前後、新築の戸建住宅は6000万円程度が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7466479
北緯 135度3221408

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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