兵庫県西宮市樋之池町５０番(苦楽園口駅・甲陽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


300,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市樋之池町５０番(兵庫県西宮市樋之池町１３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を300,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市樋之池町５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市樋之池町５０番
住居表示樋之池町１３−２９
価格300,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、850m
地積105㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンション等も介在する住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格300,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内で、苦楽園界隈の人気エリアで選好性が強い住宅地域。需給は安定しており地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅に低層マンション等も介在する住宅地域である。地域要因に格別の変化がなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。苦楽園口地区では中位の住宅地域で、地価はやや上昇基調で推移していると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸線及び甲陽線沿線の夙川・苦楽園地区である。需要者の中心は、西宮市や芦屋市に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する比較的所得の高い会社員が中心であるが、同一需給圏外からの転入需要もみられる。地価は、従来から選好性が強く人気のある住宅地域であることから、やや上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、110㎡の土地で3，300万円前後、新築の戸建住宅で5，000万円半ば前後である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格300,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域的にも選好性が高く、従来から底堅い需要がある。良好な居住環境及び利便性から、地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測市内でも人気の高い「苦楽園口」駅勢圏の戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域的特性に影響を与える要因は特段見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は、底堅い需要により、上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線・甲陽線沿線を中心とする市内北部の住宅地域である。需要者は、市内及び芦屋市内の居住者が中心であるが、同一需給圏外からの新規流入も考えられる。「苦楽園口」駅勢圏の住宅地は人気が高く、良好な居住環境及び利便性からも、需要は堅調である。30坪程度の土地で3，000万円前後、土地建物総額で4，000万円台半ば∼5，000万円台半ば程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度75293060000001
北緯 135度3210213

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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