兵庫県西宮市和上町１９番１(西宮駅・さくら夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


475,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市和上町１９番１(兵庫県西宮市和上町１−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を475,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市和上町１９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市和上町１９番１
住居表示和上町１−３１
価格475,000円/㎡
交通施設、距離阪神西宮、190m
地積421㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル、銀行が多い中心的商業地域
前面道路の状況東27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格475,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地としての相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測金融機関等の多い西宮市を代表する商業地域で、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及び近接市を中心とする概ね阪神間の商業地域である。需要者は、金融機関のほか全国展開する店舗業者等である。近年、西宮市のみならず周辺市で大型商業施設が相次いでオープンしており、また市内商業地の中心が西宮北口駅周辺に移ってきていること等から、阪神西宮駅周辺の商業地域としての相対的地位は低下傾向にある。物件による個別性が強くまた取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因需要が堅調な背後住宅地価格の影響も受け、商業地の地価は概ね上昇傾向にある。一部の駅前商業地ではテナント需要や投資需要が好調である。

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格475,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業核の中心が阪急西宮北口に移っているため、年々繁華性は落ちているが、特急最寄駅の利点からマンション需要が下支えしている。
地域要因の将来予測金融機関等の立地する最寄駅・官公署との接近性に優れる業務商業地で、今後も現状が維持するものと予測する。地域の商業地域としてのグレードは低下しているが、景気動向を受けて、横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として西宮市の他、隣接市、神戸市を圏域に存する業務商業地域である。需要者は金融機関や比較的規模の大きな物販業等の事業法人が中心である。全体としてこれら事業法人の営業所や店舗は市域を代表するものが多く、市域内の比較的大きな商圏を視野に入れているが、商業核の中心は西宮北口へ移っている。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因経済情勢の先行き期待があるものの、西宮市内商業地での需要の大小は地域により異なる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7379769
北緯 135度3392034

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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