兵庫県西宮市産所町１４番２(さくら夙川駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


379,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市産所町１４番２(兵庫県西宮市産所町１１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を379,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市産所町１４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市産所町１４番２
住居表示産所町１１−２７
価格379,000円/㎡
交通施設、距離阪神西宮、480m
地積434㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北28.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格375,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺における路線商業地域である。需要者の中心は不動産投資部門を持つ法人、広域な店舗展開を行う法人等である。交通量の多い国道沿いに位置しているが、テナントビルの空室が目立つ状況で事業用地としての需要はやや弱い傾向にあるが、駅への接近条件に優れている為、分譲マンション用地としての需要は高い傾向にある。事業用地の取引価格は個別的要因により様々である為、需要の中心となる価格帯を指摘することは困難である。
一般的要因日本経済は緩やかに回復しており、事業用地の需要も一部の地域を除き上昇傾向にあり、地価も全般的に上昇傾向で推移している。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格380,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市の国道2号沿いの商業地域の中で近隣地域の繁華性は上位であり、事業用地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測店舗・事務所ビルや店舗付共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。繁華性が高く地価は上昇傾向が認められ、今後も緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は企業やビル事業者等であり、地元のみならず全国的な法人の需要も認められる。交通量の多い国道2号沿いに位置し繁華性は良好で、景気回復期待や収益物件の需要増加等により地価は上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因値頃感や景気回復期待、収益物件の需要増加等により、西宮市の商業地の地価は総じて上昇傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7383906
北緯 135度335326

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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