兵庫県西宮市浜甲子園２丁目６３番２外(西宮駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


209,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市浜甲子園２丁目６３番２外(兵庫県西宮市浜甲子園２−１１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を209,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市浜甲子園２丁目６３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市浜甲子園２丁目６３番２外
住居表示浜甲子園２−１１−２１
価格209,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、1,700m
地積164㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠い住宅地域であり、利便性等に影響を与える地域要因に特に変化は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅のなかに駐車場等が見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと思われる。地価水準は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線を中心とする西宮市南部の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内の居住者のほか市外からの転入者も認められる。最寄駅から遠く交通利便性がやや劣るが、既成の住宅地域であり需給は底堅く推移し地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で3，500万円程度、新築戸建住宅で4，500万円程度である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格209,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の南部海岸部に近い住宅地域。利便性は劣り、災害リスク等ある。価格水準が低いため需要は一定あり、地価は緩やかな上昇傾向。
地域要因の将来予測一般住宅の外駐車場等が見られる市内南部の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移していると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神電鉄本線を中心とする西宮市南部の住宅地域。需要者の中心は西宮市内に居住し、市内の事業所や大阪又は神戸方面へ通勤する勤労者が大半を占めている。戸建住宅が主体の既成住宅地域であり、最寄駅から遠く南部海岸に近く利便性が劣り、災害リスクがあるが、価格の割安感から需要は一定ある。需要の中心となる価格帯は、土地150㎡で3，000万円前後、新築の戸建住宅は4，500万円前後である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7146955
北緯 135度3546138

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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