兵庫県西宮市菊谷町４２番１外(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


354,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市菊谷町４２番１外(兵庫県西宮市菊谷町５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を354,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市菊谷町４２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市菊谷町４２番１外
住居表示菊谷町５−２１
価格354,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、600m
地積362㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格354,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因人気の高い夙川エリアに位置する閑静な高級住宅地域。利便性や居住環境が優れ、高額所得層に根強い需要がある。地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測画地規模の大きい中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境や利便性が優れている閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく当面は現状維持と予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内における阪急電鉄神戸線沿線、同甲陽線沿線で中規模一般住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、市内在住の高額所得者である。良好な居住環境で利便性等に優れることから、他市からの転入も見られ需要は底堅い。規模が大きい優良住宅地域の供給量が少なく、稀少性の点で不動産業者間の獲得競争は激しい。中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、300㎡で、土地1億円前後となり、建物は注文建築が多い。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格354,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要の多い阪急甲陽線沿線の高級住宅地域である。希少性が高く、富裕層に対する需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測居住環境が良好で選好性の高い中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線沿線、阪急甲陽線沿線で中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住の富裕層である。人気の高い苦楽園口駅を最寄り駅とし、居住環境も良好で、周辺市からの流入も多い。絶対的な供給が少ないため、希少性の観点から高額取引になる場合もある。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地1．2億円前後であり、注文住宅が多い地域である。
一般的要因住宅都市としての西宮市の選好性の高さならびに低金利政策等から、地価は全般的に回復傾向であり、人気エリアの地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度74863940000001
北緯 135度3234212

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県芦屋市岩園町２７５番３兵庫県西宮市南郷町６０番兵庫県西宮市千才町１６番４兵庫県西宮市甲子園浦風町９９番兵庫県西宮市西平町２６番２兵庫県西宮市苦楽園一番町２６番９の一部兵庫県西宮市久出ケ谷町１２６番２兵庫県西宮市老松町１７５番兵庫県西宮市堤町６番１２兵庫県西宮市仁川町２丁目７番２兵庫県西宮市大谷町１１９番１９兵庫県西宮市殿山町７４番２外兵庫県西宮市南越木岩町８９番兵庫県西宮市段上町５丁目１５番１９兵庫県西宮市名次町１３番２兵庫県西宮市西平町４番１５外兵庫県西宮市南越木岩町８５番外兵庫県西宮市羽衣町１６７番兵庫県西宮市久出ケ谷町６２番兵庫県西宮市苦楽園一番町３９番３兵庫県西宮市深谷町１６番２

参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード