兵庫県西宮市甲陽園東山町２２番６４(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


208,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲陽園東山町２２番６４(兵庫県西宮市甲陽園東山町３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を208,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲陽園東山町２２番６４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲陽園東山町２２番６４
住居表示甲陽園東山町３−３
価格208,000円/㎡
交通施設、距離甲陽園、1,000m
地積323㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格208,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性はやや劣るが、住環境が良好であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線・甲陽線沿線で、概ね西宮市の市街地北西部の住宅地域。需要者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。最寄り駅からやや離れているが、住環境が良好な地域であるため需要は比較的堅調である。取引件数が少なく、取引される価格帯も取引事情、立地条件等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格208,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因選好性が高く、居住環境の良好な住宅地域である。地域要員の大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。最寄り駅までやや遠いが、居住環境が良好であることから、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急甲陽線沿線の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーであり、周辺市からの転入も見られる。最寄り駅までは起伏が激しく、平坦地に比べ時間を要するが、居住環境の良好な選好性が高い住宅地域であることから、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地6，000万円∼7，000万円であり、注文住宅も多く見受けられる。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7648991
北緯 135度3379587

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県西宮市川添町９５番兵庫県西宮市六軒町４５番１１兵庫県西宮市上ケ原八番町５６番１８兵庫県西宮市上甲東園３丁目１５番１２兵庫県西宮市甲陽園西山町１５３番８兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４兵庫県西宮市甲陽園東山町２９番４兵庫県西宮市上ケ原八番町４２番兵庫県西宮市甲陽園東山町２２番６４

参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード