兵庫県西宮市一里山町２４番５(西宮駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


223,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市一里山町２４番５(兵庫県西宮市一里山町７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を223,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市一里山町２４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市一里山町２４番５
住居表示一里山町７−５
価格223,000円/㎡
交通施設、距離仁川、1,700m
地積103㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と共同住宅が混在する閑静な住宅地域
前面道路の状況南西8.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因今津線沿線であるものの、徒歩圏外にあり利便性に劣る。一方、環境や相対的な値頃感から地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、要因に変化は無く当面は現況を維持した推移と思料される。地価動向は利便性に劣るものの環境に優れ、需給バランスから穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね今津沿線を中心とする西宮市及びその周辺で最寄駅からバス利用等の住宅地域。需要者の中心は、阪神間へ居住希望する一次取得者層等の若年層。一般住宅と共同住宅が併存するが比較的閑静な居住環境を呈するものの、生活利便性に劣る。需給関係は比較的安定している。中心の価格帯は、規模により様々であるが、新築建売住宅で総額4，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格225,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静で街路整然とした住宅地であるが、交通接近性・生活利便性に劣る立地により、地価水準は横ばいから回復基調にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する閑静な住宅地域で、今後も概ね同様の住環境を維持して推移するものと思われる。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線を中心とした西宮市の一般住宅地域の圏域。需要者の中心は西宮市及びその周辺市の居住者である。街路条件の良好な閑静な住宅地であるが、最寄駅からやや遠く宅地としての相対的競争力は高くない。地価は西宮北口の中心部より遅れ気味であったが、今は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、100㎡程度の大きさの土地で1，800万円∼2，500万円程度、戸建分譲住宅で4，000万円台程度である。
一般的要因相対的な根強い需要に対し、供給サイドは売惜しみが顕著になっているが、需要者側も合理的な価格を守っており、その結果取引数は減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度73759460449219
北緯 135度34156799316406

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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