兵庫県西宮市結善町５番１(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
353,000円
2017年01月01日に行った兵庫県西宮市結善町５番１(兵庫県西宮市結善町１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を353,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市結善町５番１ |
| 住居表示 | 結善町１−１４ |
| 価格 | 353,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 夙川、680m |
| 地積 | 1,254㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 共同住宅に戸建住宅等が介在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.7m市道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中山健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山健一 |
|---|---|
| 価格 | 355,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 夙川駅を最寄駅とする利便性と居住環境が良好な人気エリアで選好性が強い住宅地域。住宅地として底堅い需要がある為、地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅へは徒歩圏内で、居住環境が優れている住宅地域。地区計画により閑静な住環境は今後とも維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移していると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸線及び甲陽線沿線の夙川・苦楽園地区を中心に、概ね神戸市東部から西宮市の範囲である。需要者の中心は、同一需給圏内に分譲実績のあるマンション業者である。夙川・苦楽園地区は従来から選好性が強く需要は根強い。従って、住環境・立地条件等が良好なマンション用地は供給が少なく、取引価格は画地規模や立地条件等により様々であり、高値で取引されることが多く、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。 |
神本文子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神本文子 |
|---|---|
| 価格 | 353,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性及び住環境の両面で優れており、人気の住宅エリアである。地域的特性に変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅が多い住環境の良好な地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、住環境・利便性に優れているため、地価水準は上昇傾向を継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪神間の駅徒歩圏内の利便性と住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は資金調達力を有するマンションデベロッパーである。利便性や住環境の優れた地域での開発素地の需要は強含みである。西宮市内は大阪・神戸のベッドタウンとして人気の住宅エリアであるが、開発素地の供給は限定的であるため、取引は立地稀少性や開発規模により大きな影響を受ける。したがって、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7465703 北緯 135度3306151 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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