兵庫県西宮市上ケ原十番町１０４番２２(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


202,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上ケ原十番町１０４番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上ケ原十番町１０４番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上ケ原十番町１０４番２２
住居表示 
価格202,000円/㎡
交通施設、距離甲陽園、2,000m
地積179㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏にある山手の住宅地域で、利便性がやや劣るものの、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。住環境は良く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市の阪急沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者のほか、市外からの転入もある。住環境が良好な住宅地域で、価格調整の進展等から底値感もあり、地価はやや上昇傾向にある。標準地と同規模の土地は3，500万円程度、新築建売住宅は3，500∼4，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因西宮市の人口は微増傾向である。高い選好性と根強い需要から、不動産市場は郊外を除き堅調である。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格201,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられない。しかし、西宮市中心部の人気がその周辺にも広がりつつあり、地価は横ばい乃至は強含み傾向に転じた。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする熟成度の高い既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。政府景気浮揚策による効果が徐々に浸透しつつあり、地価は横這いから強含みへと推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の阪急甲陽線、阪急今津線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市居住者であるが、自然環境及び住環境に優れた住宅地であり、阪神間の近隣市域からの流入も見られる。交通利便性はやや劣るものの、中小規模住宅を中心とする住宅地域として、農地が散見されるなか概ね熟成している。土地は3500万円前後が中心であるが、やや細分化された新築建売住宅は総額3500∼4000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市は利便性・住環境に優れ、選好性が高く、住宅地需要は堅調であるが、郊外等は弱含み乃至は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7588942
北緯 135度3398725

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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