兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


230,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４(兵庫県西宮市甲陽園本庄町６−６９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を230,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲陽園本庄町５番４
住居表示甲陽園本庄町６−６９
価格230,000円/㎡
交通施設、距離甲陽園、380m
地積162㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、マンションが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格230,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因支線沿線の住宅地で、ブランド力にやや劣るものの、利便性に恵まれた比較的閑静な住宅地で、地価は上昇傾向を持続している。
地域要因の将来予測中規模住宅及びマンションが見られる住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。利便性に恵まれた立地条件にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線及び同甲陽線沿線の住宅地域で、概ね西宮市の圏域である。需要者の中心は、二次取得者層等で、西宮市内の居住者を主とするが、他市からの転入も多い。支線沿線の住宅地で、ややブランド力に劣るものの、利便性に恵まれた比較的閑静な住宅地域であり、地価は堅調に推移している。対象標準地と同規模の土地で、総額3，000万円台後半、新築の戸建物件では、5，000万円までに総額を抑えた物件が需要の中心である。
一般的要因利便性及び住環境に優れた住宅都市で、選好性は強く、山手及び郊外に横這い乃至下落が残るが、市街地の住宅地の地価は上昇傾向を持続している。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は最寄駅に近く、下落による価格調整も進み、底値感が出てきている。総額的な面からも需要は底堅い動きを見せている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅とマンションが混在する住宅地域であり、今後もこの構成で推移するものと予測する。地価は横這い傾向が続いていたが、やや上昇する傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市の阪急沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者のほか、阪神間その他の市外からの需要者も見られる。当該地域は街路の連続性が悪く、幅員も狭い所もありこれまで出遅れ感があったが、ようやく地価も上昇傾向に推移しつつある。標準地と同規模の土地は3，000万円程度、新築建売住宅はやや画地が一回り小さくなり、3，500∼4，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因相対的な根強い需要に対し、供給サイドは売惜しみが顕著になっているが、需要者側も合理的な価格を守っており、その結果取引数は減少している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7620799
北緯 135度3319452

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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