兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,500円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番(兵庫県西宮市甲陽園目神山町３０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,500円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
住居表示甲陽園目神山町３０−１１
価格71,500円/㎡
交通施設、距離甲陽園、1,700m
地積479㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率30(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境良好な山手の住宅地域であるが、最寄駅からの道路勾配が急で利便性に劣る地域であること等から、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測大中規模一般住宅を中心とする閑静な山手の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る地域であること等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線及び今津線を中心とする概ね西宮市の圏域及び阪神間の別荘地的特性をも有する地域である。西宮市の居住者のほか市外阪神地区等からの転入者も見られるが、二次取得者層等の資金力を有する需要者が中心となっている。まとまった規模の物件が多く総額面等で需要者が限定される傾向にあり、また利便性志向が強まる中、需要に力強さは見られない。画地の個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格72,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境は良好であるが、駅や市内中心部から遠く利便性が劣るため住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが未利用地も見られるため、将来的には住宅の建設等により一層熟成度を増すものと予測する。利便性が劣るため地価は下落傾向が認められ、当面は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、西宮市市街地北部に広がる山手の住宅地域が中心となる。需要者は資金的に余裕のある二次取得者が多く、西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境は良好であるが、駅や市内中心部から遠く利便性が劣るため地価は下落傾向が認められる。土地価格は画地規模等の個別的要因により様々であり、また、建物は注文住宅であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7702679
北緯 135度3249427

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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