兵庫県西宮市甲陽園若江町２５番２(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
242,000円
2017年01月01日に行った兵庫県西宮市甲陽園若江町２５番２(兵庫県西宮市甲陽園若江町５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を242,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市甲陽園若江町２５番２ |
| 住居表示 | 甲陽園若江町５−７ |
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲陽園、250m |
| 地積 | 102㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野村国世氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野村国世 |
|---|---|
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西宮市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。駅に近く、根強い需要があり、地価水準は強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急甲陽線、同神戸線沿線の住宅地域で、概ね西宮市の圏域である。需要者の中心は西宮市及びその周辺市の居住者である。住環境の良好な地域であり最寄駅へも近いため、需要は比較的堅調に推移しており、地価は強含みである。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の物件で、土地総額2，000万円∼2，500万円が中心で、新築戸建住宅は4，000万円∼5，000万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 西宮市の不動産市場は、景況の先行きに不透明感はあるものの、選好性の強さ等を反映して、総じて、強含みである。 |
廣嶋琢也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣嶋琢也 |
|---|---|
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 富裕層が選好する駅近の閑静な住宅地域に所在し、一般的要因のプラスの影響を受けて地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も現在の住環境を維持していくものと予測する。駅に近接し、比較的利便性の高いエリアにあり、住環境面も良好であるため、富裕層による需要が見込まれ、当面地価は上昇傾向を示すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は甲陽園駅の周辺に拡がる戸建住宅の立地を中心とする住宅地域である。需要者は主に一次取得者の内の中高所得水準層及び資産家層で、西宮市居住者が中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅徒歩圏内に所在するとともに住環境にも恵まれており、全般的な選好性は高い。このため、地価は上昇傾向が継続している。土地で2000万円∼2300万円、新築の戸建住宅は4000万円∼5000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | ①環境・生活利便性重視の物件選別（さらなる二極化）②団塊ジュニア層を中心とする住宅取得ブームの発生と終焉等。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：土砂災害 | 盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）) 過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7596023 北緯 135度3305065 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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