兵庫県西宮市苦楽園六番町６３番(苦楽園口駅・夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


200,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市苦楽園六番町６３番(兵庫県西宮市苦楽園六番町３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市苦楽園六番町６３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市苦楽園六番町６３番
住居表示苦楽園六番町３−１５
価格200,000円/㎡
交通施設、距離芦屋、2,500m
地積265㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因閑静な住宅地域であるが、最寄駅への接近性はやや劣る。総額的観点から需要者は限定されるが、良好な居住環境から、需給関係は概ね安定的である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。近年では土地の細分化傾向も見られるが、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、良好な住環境から地価はやや上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、阪急神戸本線・甲陽線沿線にある市内山手の住宅地を中心に、隣接する芦屋市山手の住宅地の範囲である。需要者は、阪神間の高額所得者、資産家等が中心である。画地規模の比較的大きな邸宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地で、最寄駅への接近性は劣るが根強い人気がある。建売住宅は殆ど見られず、土地取引が中心である。需要の中心としては、80坪程度の土地で、5，000万円∼6，000万円程度である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性に劣り、ブランド力にやや劣るものの、自然環境に恵まれた閑静な住宅地で、地価は微増傾向を持続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な高台の住宅地域で、土地の細分化が進みつつあるが、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。閑静な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及び芦屋市のうち、JR東海道本線、阪急神戸本線・甲陽線沿線の山手住宅地域である。需要者は阪神間の富裕層の居住者を中心とする。比較的画地規模の大きい閑静な品等の高い住宅地域に存するが、最寄駅から遠く、地価は微増傾向にある。80坪程度の標準的画地規模で土地は5，000万円∼6，000万円程度である。建売住宅は見受けられない。
一般的要因利便性及び住環境に優れた住宅都市で、選好性は強く、山手及び郊外に横這い乃至下落が残るが、市街地の住宅地の地価は上昇傾向を持続している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7521639
北緯 135度314083

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県芦屋市岩園町２７５番３兵庫県芦屋市六麓荘町１３０番２兵庫県西宮市松ケ丘町３１番２兵庫県西宮市老松町１７５番兵庫県西宮市苦楽園三番町２３番６２兵庫県西宮市堤町６番１２兵庫県西宮市仁川町２丁目７番２兵庫県西宮市大谷町１１９番１９兵庫県西宮市苦楽園二番町５番６兵庫県西宮市西平町４番１５外兵庫県西宮市苦楽園一番町３９番３兵庫県西宮市深谷町１６番２

参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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