兵庫県西宮市雲井町１０４番(夙川駅・さくら夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


372,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市雲井町１０４番(兵庫県西宮市雲井町１−４５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を372,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市雲井町１０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市雲井町１０４番
住居表示雲井町１−４５
価格372,000円/㎡
交通施設、距離夙川、440m
地積675㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格371,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格水準の高い住宅地域であり、地域要因に特別な変動はないが、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測大規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移するものと予測する。居住環境は良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の高級住宅地域全域と把握した。需要者は二次取得者層が中心で、需要者の中心は市内の居住者のほか、市外からの転入もある。社会的環境の良好な高級住宅地域のため需要は高く、地価は上昇傾向である。取引価額は規模により様々でり、売り物件のなかなか出ないところであるため、中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因西宮市は居住環境が良好で人口は増加傾向が認められる。市街地における住宅地の需要は多く、地価は総じて堅調に推移している。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格372,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、高級住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測近隣地域は大規模な邸宅が建ち並ぶ高級住宅地域として成熟しており今後も現状のまま推移するものと予測する。不動産需要は高く、底堅いものがあり、地価は上昇傾向が認められ、今後も堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ高級住宅地域を中心として、阪神間に存する品等の高い住宅地域の圏域である。需要者は高所得者層及び資金的に余裕のある二次取得者が多く、市内居住者の他、市外からの流入も多く見られる。高級住宅地域として人気の高い地域のため需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移している。土地の価格は規模により異なり、建物も注文建築が多い傾向にあるため、取引総額が1億円を超えることも珍しくない。
一般的要因西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮北部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は依然として下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7425816
北緯 135度324413

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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