兵庫県西宮市大畑町５８番３(西宮北口駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


305,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市大畑町５８番３(兵庫県西宮市大畑町４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市大畑町５８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市大畑町５８番３
住居表示大畑町４−１０
価格305,000円/㎡
交通施設、距離西宮北口、800m
地積241㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格305,000円/㎡
個別的要因特段の要因変化はない。
地域要因西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、今津線、JR東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は当市及び隣接市の居住者である。当地域の戸建や共同住宅への需要は、アベノミクス効果もあって堅調である。画地規模により総額が異なるため、中心となる価格帯を把握し難いが、土地については標準地の規模で7500万円程度であり、土地50坪で5000万円程度、土地40坪程度の建売住宅で5500∼6500万円程度が需要の中心である。
一般的要因西宮市は利便性・住環境に優れ、選好性が高く、住宅地需要は堅調であるが、郊外等は弱含み乃至は下落傾向にある。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動はないが、人気の高い西宮北口駅勢圏の徒歩圏にあって、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性が高い西宮北口駅勢圏にあって徒歩圏でもあり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線・今津線及びJR東海道本線の沿線の住宅地で、概ね西宮市の圏域である。需要者は、西宮市の居住者が中心であるが、周辺市からの転入も見られる。阪急西宮北口駅周辺は利便性に優れ、土地はもとより、中古マンションが高値で取引される等、需要は根強く、地価は上昇傾向にある。土地は50坪程度で5000万円程度、土地40坪程度の建売住宅では6000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因国際的懸念材料はあるも国内景気に目だった減速は見られない。西宮市の住宅地は住環境・利便性等に優れ根強い需要があるが郊外との二極化が顕著。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7485177
北緯 135度3509162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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