兵庫県西宮市能登町２３番１外(西宮北口駅・門戸厄神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


250,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市能登町２３番１外(兵庫県西宮市能登町１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市能登町２３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市能登町２３番１外
住居表示能登町１２−６
価格250,000円/㎡
交通施設、距離門戸厄神、1,100m
地積174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。
地域要因の将来予測一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性対象標準地は、西宮ガーデンズに代表される商業地域ならびに高級感のある住宅地域の周辺に位置する。同一需給圏は、阪急神戸線、今津線沿線の標準的な住宅地域である。需要者には、西宮市内の居住者のみならず、他市からの転入も見られる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、土地総額4，000万円∼4，500万円、区画が細分化された新築戸建住宅で4，500万円∼5，000万円程度である。
一般的要因西宮市は居住環境が良好で人口の流入が続いている。市街地における住宅地の需要は多く、地価は郊外等を除いて上昇ないしは上昇傾向にある。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地需要は底堅く、地価は概ね上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくと予測する。やや駅から距離を有するものの、堅調な住宅需要を反映し、地価は今後、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線・今津線沿線の西宮市中北部を中心とする住宅地域を範囲とする。需要者の中心としては、同市内居住者のほか、周辺市域からの転入も見られる。やや駅から距離を有するが、住環境は概ね良好であり住宅需要は底堅く、需給関係は比較的堅調に推移しており、周辺においては細分化後の建売分譲等も見られる。需要の中心となる価格帯は、標準地と概ね同規模の土地で4，000万円∼4，500万円程度と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7521728
北緯 135度3498358

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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