兵庫県西宮市分銅町１８番１(西宮駅・さくら夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


318,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市分銅町１８番１(兵庫県西宮市分銅町６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を318,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市分銅町１８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市分銅町１８番１
住居表示分銅町６−２０
価格318,000円/㎡
交通施設、距離夙川、850m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近等利便性に優れており、市内居住者を中心とした堅調な需要に支えられ、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現況の住環境を概ね維持するものと予測する。最寄駅や幹線道路に近く利便性に優れており、地価については、今後強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及びJR東海道本線沿線の西宮市中西部を中心とする住宅地域である。需要者は、市内居住者がその多くを占め、周辺市域からの転入も見られる。幹線道路や阪急，JR線の各駅への接近性にも優れているため、幅広い層からの需要が見られ、需給関係は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で5，000万円前後と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が多い既成住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。利便性の高いエリアにあり、住環境も比較的良好であるため、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は概ね夙川駅及びさくら夙川駅周辺に拡がる中小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、中高所得水準の西宮市居住者等が中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅に比較的近接し、利便性が高く、住環境も比較的良好である。このため全般的な選好性は高く、地価は上昇傾向にある。土地で3500万円∼4000万円、新築の戸建住宅は5000万円前後が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7422403
北緯 135度3361564

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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