兵庫県西宮市上ケ原四番町１番４(門戸厄神駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


236,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上ケ原四番町１番４(兵庫県西宮市上ケ原四番町４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上ケ原四番町１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上ケ原四番町１番４
住居表示上ケ原四番町４−１３
価格236,000円/㎡
交通施設、距離甲東園、1,400m
地積105㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とし、店舗等も混在する住宅地域
前面道路の状況西7.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因一般住宅を中心に、周辺には店舗や学生向けマンション等も見られる。良好な住環境から底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると思われる。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に店舗等も混在して見られる住宅地域である。最寄駅からやや距離を有するが、良好な住環境から底堅い需要がある。特筆すべき要因も見られず、現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の阪急今津線及び阪急甲陽線沿線の住宅地域である。需要者は、西宮市及び隣接市の居住者が中心で、市外からの転入も見受けられる。最寄駅への接近性はやや劣るが、周辺は学校等が立地し、緑豊かな環境にあり、選好性が高い。需要の中心となる価格帯は、30∼40坪程度の土地で2，000万円∼3，000万円台、土地建物総額で3，000万円半ば∼4，000万円台程度である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格238,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因一般住宅、バス道沿いに店舗が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅のほか学生向けのアパート等が見られる地域で、今後とも現状利用で推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪急今津線及び甲陽線沿線の西宮市の住宅地域。需要者の中心は教育に関心が強い西宮市や阪神間に居住する人である。駅への接近性はやや劣るものの、バス利用が可能で需給は安定しており、価格水準は若干の上昇傾向で推移している。土地は100㎡程度で2000∼3000万円程度、新築戸建住宅は4000∼5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因相対的な根強い需要に対し、供給サイドは売惜しみが顕著になっているが、需要者側も合理的な価格を守っており、その結果取引数は減少している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7639548
北緯 135度3489135

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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