兵庫県西宮市美作町２５番(苦楽園口駅・甲陽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


214,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市美作町２５番(兵庫県西宮市美作町８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を214,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市美作町２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市美作町２５番
住居表示美作町８−７
価格214,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、1,100m
地積357㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格214,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因苦楽園口駅を最寄り駅とする人気エリアに存する。選好性が強い住宅地域の一角にあり需要は根強い。地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅の多く建ち並ぶ閑静な住宅地域。大きな地域要因の変動はなく、今後とも現状維持が予測されるが、一部画地の細分化も見受けられる。需要は根強く、地価水準は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及び甲陽線沿線の住宅地域であり、夙川駅、苦楽園口駅、甲陽園駅勢圏の山手地域を中心とする。主たる需要者は、西宮市を中心に阪神間に居住する所得水準の高い層である。人気エリアにあって選好性は高い。眺望のよい閑静な住宅地であって需要は根強く、地価水準は緩やかな上昇傾向が認められる。取引の中心となる価格帯は、標準地程度の規模の土地で7，000万円台半ば程度、建売住宅は土地を細分化し5，000万円程度である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境が良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境の良い住宅地域で地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急甲陽線沿線に広がる西宮市市街地西部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境が良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。土地は中規模住宅地で6，000万円以上のものも見られるが、近年細分化の傾向が見られ、新築建売住宅は土地150㎡程度で5，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7565831
北緯 135度3217878

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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