兵庫県西宮市六軒町４５番１１(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


191,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市六軒町４５番１１(兵庫県西宮市六軒町４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市六軒町４５番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市六軒町４５番１１
住居表示六軒町４−１３
価格191,000円/㎡
交通施設、距離甲陽園、1,100m
地積159㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格192,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、地価が安定傾向にある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中小規模戸建住宅の多い熟成度の高い既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の阪急甲陽線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市居住者であるが、自然環境及び住環境に恵まれることから、阪神間の周辺市域からの流入も見られる。最寄駅接近性等はやや劣るものの、中小規模住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、需給は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地は3，000万円前後で、新築戸建は4，000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段大きな変動はないが、駅近くの物件に比べ割安感があり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急甲陽線沿線、阪急今津線沿線の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーであり、周辺市からの転入も見られる。最寄り駅からやや遠く、利便性が劣る地域ではあるが、駅近くの高額物件と比較すると、割安感があることから、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地3，000万円前後、建売分譲で4，000万円台である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7571637
北緯 135度3360395

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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