兵庫県西宮市松風町３８番２(苦楽園口駅・甲陽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


307,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市松風町３８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市松風町３８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市松風町３８番２
住居表示 
価格307,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、450m
地積176㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因苦楽園口駅を最寄り駅とする人気エリア内の選好性が強い住宅地域であり、従来から根強い需要がある。地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測一般住宅とマンション等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及び甲陽線沿線のいわゆる夙川・苦楽園地区である。需要者の中心は、西宮市や芦屋市に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する会社役員や会社員が中心であるが、同一需給圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、夙川・苦楽園地区は従来から選好性が強く根強い人気及び需要がある。取引の中心となる価格帯は、土地で5500万円前後、新築の建売住宅で7500万円程度と考えられる。
一般的要因西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境及び利便性が良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境及び利便性は良好で地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急神戸本線及び阪急甲陽線沿線に広がる西宮市市街地西部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境及び利便性が良好で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。土地は標準地の規模で5，000万円台半ばであるが、近年細分化の傾向が見られ、新築建売住宅は土地120㎡程度で5，000万円台後半が取引の中心となっている。
一般的要因市街地の住宅地は山手の一部を除いて地価の上昇傾向が続いているが、上昇率の縮小する地域が多く、昨年に比べて落ち着いた値動きとなっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7542722
北緯 135度3273485

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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