兵庫県西宮市中屋町４２番２(西宮北口駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


267,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市中屋町４２番２(兵庫県西宮市中屋町１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を267,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市中屋町４２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市中屋町４２番２
住居表示中屋町１１−１０
価格267,000円/㎡
交通施設、距離西宮北口、1,300m
地積406㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の共同住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格267,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市内の阪急神戸本線の北側に拡がる住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内の中高所得水準層及び資産家層で、西宮市居住者が中心であるが、市外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性にやや劣るが、住環境に恵まれており、全般的な選好性は高い。このため、地価は上昇傾向が継続している。新築の戸建住宅で4000万円∼5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格269,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に駐車場は多いが、公共施設用のものが多く近々に開発される可能性は低いが、需要は強く、価格は強含みである。
地域要因の将来予測低層の中規模共同住宅が多い住宅地域として熟成しており、駐車場は多いが公共施設の建物敷地にされる可能性は低い。今後地域の景気動向を受け強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として阪急神戸線及びJR東海道本線沿線で、西宮市を中心に阪神間の圏域である。需要者は西宮市及びその周辺に居住する者が中心である。最寄駅からやや離れているが、バス便は豊富で、地縁的選好性も高い。地価の下落も底入れして横這いから強含み傾向にある。マンション用地や戸建分譲用地として400㎡で1億円超となっている。戸建住宅が規模120㎡程度で4500万円前後が取引の中心である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7502007
北緯 135度3463222

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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