兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


295,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外(兵庫県西宮市甲陽園西山町１−６４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を295,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲陽園西山町７９番１外
住居表示甲陽園西山町１−６４
価格295,000円/㎡
交通施設、距離甲陽園、50m
地積375㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗が多い駅前の商業地域
前面道路の状況東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格295,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市内の商業地域。需要者の中心は地元企業、ビル事業者等である。商業施設の集積度がやや低い地域で、店舗の新規出店等もあまり見られないが、駅に近い立地条件にあること等より需要は底堅い。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格295,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の小売店舗が多い駅前の商業地域で、背後に優良住宅地が広がる立地もあって、需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模の小売店舗が多い駅前の商業地域で、今後も現状維持が予測される。国内景気の持続的回復や背後優良住宅地の下支えもあり、地価は上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪神間の駅前あるいは駅周辺の商業地域で概ね西宮市の圏域である。需要者の中心は、地元の事業者、不動産業者等である。国内景気の持続的回復や、背後に優良住宅地が広がる立地条件を反映して、店舗需要は比較的堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、規模などの画地条件等により様々であり、把握が困難である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復している。西宮市の商業地の地価も主要駅周辺や国道2号沿い等で上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7613771
北緯 135度3296871

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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