地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性の良好な普通住宅地域のため、住宅用地に対する需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が主体の普通住宅地域であり、個人の自用目的が中心である。比準価格は自用の戸建住宅地の事例を中心に求めたもので規範性を有している。収益価格は共同住宅の賃貸を想定して査定した。近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する地域であるから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域は池袋駅に程近い既成の商業地域であり、繁華性はやや低いが、一般的要因の影響を受け、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

平和通りに沿接する商業地域で、特段の地域要因の変動はなく、概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、JR池袋駅北口から徒歩圏内に位置する中層の店舗兼共同住宅が多く見受けられる地域である。類似の商業地域の取引事例から得られた、実証的で説得力の高い比準価格にやや重きを置き、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心方面に近い住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。地域のあり方に特段の変動をもたらす要因は見あたらない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。

価格決定の理由

 比準価格は相対的に代替関係の強い地域に存する取引事例から求め、適正な取引価格水準を志向している。収益価格は直接法を採用し、想定した賃料水準・還元利回り等は適当と認められる。居住の快適性、生活利便性が重視される市場の特性を踏まえ、市場の実態を投影している比準価格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

同一需給圏内の規範性を有する事例を採用し補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は都心への接近性に優るので近隣周辺には多数の共同住宅が存するものの、道路幅員により建物床面積が制限されるので、収益価格はやや低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華な池袋東口駅勢圏内の回遊ルートからは外れた背後に位置し、小零細規模の飲食店等が多く繁華性がやや劣る商業地域。地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中低層の店舗付共同住宅または店舗付事務所等が混在する裏通り沿いの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は一般的要因を受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目した価格であり実証的かつ客観的な試算価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な試算価格である。 標準地の最有効使用は店舗付共同住宅地ではあるが、2階ならば事務所・事業所等としての利用も考えられることから、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格をも関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度が高い住宅地で格別の変動要因はない。副都心線開通により最寄駅周辺の利便性が高まった。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅のなかにアパートが介在する普通住宅地域として熟成している。当面の間、現在の環境を維持するものと思量する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、地域内にアパートもみられるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大山駅に近い利便性の良好な地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

対象地周辺は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

東武東上線沿線の駅からも比較的近い利便性の高い住宅地で、賃貸アパート等の収益物件も見られるものの、収益物件の採算性は必ずしも高くなく、中心的な土地利用は自用の戸建住宅地であり、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣商業地域として格別な地域要因の変動はない。地価は、景気回復に伴い、上昇基調に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北池袋駅前の繁華性等に劣る近隣商業地域。北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、当該地域にも影響を与えるものと思われる。

地域要因の将来予測

北池袋駅前に形成された小売店舗、飲食店舗等の建ち並ぶ近隣商業地域であるが、北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、事業の進捗は当該地域の価格形成にも少なからぬ影響を与えるものと思われる。

価格決定の理由

近隣周辺に存する商業地の事例が少なく収集範囲を拡大して事例の収集を行わざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行なわれており、比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益性を重視して価格が形成される商業地の評価であるが、価格水準と比較し賃料水準が相対的に低いので収益価格はやや低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

池袋駅東口近くの立地・繁華性に優る商業地域であり、景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

池袋駅東口の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域。東口エリアにおいて新規開業・開発案件が複数見られるが、当該地域では特段の変動要因は見られない。当面は現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は池袋駅近くの準高度商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格に収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅からサンシャインシティに向かう60階通りに近接しており、顧客の通行量も増加しており、需要は増大傾向にあり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

池袋駅界隈で屈指の繁華街であり、大規模商業施設の建築も多く見受けられる60階通りに、近接する地域であり、今後も繁華性が増大するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。周辺の取引事例等から得られた実証的な比準価格と共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域につき、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

豊島区東部の幹線道路沿いに存する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較とも適正に行なわれているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

池袋駅周辺の高度商業地の事例が少なく価格が乖離した事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域は、若者に人気がある店舗が数多く見受けられる商業地域であり、店舗等の需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

通称では、「乙女ロード」と呼ばれる区道に沿接しており、特に、若者に人気のある地域で、今後さらに繁華性は高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。類似性の高い取引事例等から得られた実証的な比準価格を重視すると共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域であるので、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大山駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかに、中低層の共同住宅も比較的多い熟成した住宅地域であり、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺には中層マンション等も見られるが、自用目的での取引が中心であるため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、板橋区南部の地域的特性が類似した信頼性の高い事例を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区南部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価はやや強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ同一需給圏内の公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

板橋区を代表する繁華性の高い商業地域に位置しており、小規模小売店舗が連たんし、客足は堅調である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

大山駅に近い成熟した商業地域であり、一部に建物の老朽化による建替えも見受けられるが、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅近の繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近の戸建て住宅中心の閑静な住宅地で、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

住環境、利便性ともに良好な住宅地で、規模のまとまった画地は徐々にマンション用地等に転換されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣は、目白通り背後の交通利便性に優る戸建住宅の多い住宅地域で共同住宅等も散見される。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

 大山駅前の繁華性が高い商業地域で、店舗・事務所及びマンションに対する需要回復による地価の上昇が見られる。

地域要因の将来予測

小売店舗が連担する商業地域であるが、特段価格形成要因を変化させる要因は見当たらず、当分の間、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

 東武東上線大山駅前の小売店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域内に存しマンション化も見られる地域である。土地利用は自用店舗等が多く、これらを反映して比準価格よりも収益価格が低位に求められた。商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、先の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商住混在地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域であり、本来は収益性も重視すべきである。しかし、収益物件としての需要は少なく、収益価格は低位に求められた。これに対し、比準価格は板橋区内の街道沿いに存する取引事例から求められ、市場性を的確に反映している。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

豊島区北部の既成住宅地域で、住宅需要は引き続き堅調。近隣では補助73号線の事業が行われており、当該地域の利便性が高まることが期待される。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等の混在する住宅地域であるが、近隣では補助73号線の事業が行われており、当該地域の利便性が高まることが期待される。低金利やローン減税等政策効果により地価は上昇基調にて推移している。

価格決定の理由

同一需給圏内の規範性を有する事例を採用し補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。近隣周辺では賃貸物件が数多く存するが、自己使用を目的とした取引が市場の中心であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

中低層共同住宅の他、作業所も多く見られる住宅地域であるが新規の作業所立地は殆ど見られない。将来的には住宅地域として純化すると思われるが当面は現状のまま推移と予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した個人の自己使用目的及びエンドユーザーへ販売目的の不動産業者の取引が中心である。地域には賃貸マンション、作業所等も多く見られるが収益性に着目した取引は主流ではなく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層マンションが多く、住宅も見られる住宅地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

主に中層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅のほか戸建住宅も見られる住宅地域である。不動産業者や投資家等による事業目的や収益目的としての取引が考えられる。需要者は市場性のほか収益性をも考慮して取引を行うものと思料する。本件では、共同住宅地としての利用が可能な規模のやや大きい取引事例に基づいた市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で、容積率を活かしてマンション市街地化が進んでいる。マンション用地需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域で、小規模画地の集約化及び高層化が進むものと思われる。なお、政策効果等によりマンション用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

規範性を有する同程度の規模の土地の取引が少なく小規模画地の事例を採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益価格については池袋駅よりやや距離があり賃料水準が低めなので比準価格に比べてやや低位に求められた。以上から、本件評価においては市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性はやや低いが、池袋との位置関係から需要は比較的堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当地域はやや繁華性の低い近隣型の商業地域であり、今後徐々に住宅系用途の比重を高めつつ推してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地はやや繁華性の低い近隣型の商業地域に存するが、周辺では収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。